Případová studie -prodej domu Trhový Štěpánov

Neznámá lokalita? Nevadí, osvědčený prodejní postup zajistí úspěšný prodej domu kdekoliv

„Co se stane, když lehce poruším svá vlastní pravidla?“ Na tohle jsem se zeptal sám sebe po přečtení e-mailu od majitele rodinného domu, který mi napsal kvůli případné pomoci s prodejem. Požadavek to byl naprosto standardní. Až na jeden podstatný detail…

Nemovitost se nenacházela v Praze, ale v Trhovém Štěpánově! Nebyla tedy v mém realitním rajonu, kde jako makléř působím už několik let. Specializace na jednu lokalitu a její okolí má svůj význam –⁠ jedna (menší) oblast = lepší znalost a zaručené výsledky.

Přesto jsem takovou mimoregionální poptávku po mých službách rovnou neodmítl a dům jsem si prohlédl na internetu. Zalíbil se mi, byla to hezká novostavba v malebném prostředí.

Možná zapracovala i intuice, a tak jsem prodávajícímu zavolal, abych mu alespoň na dálku poradil, třeba i jen obecně se strategií. Výsledkem velice příjemného rozhovoru byla domluva osobního setkání.

Obsah článku:

1. Svázané ruce a začátek tak trochu naruby

2. Další kroky už byla jistota

   2.1. Foto staging

   2.2. Fotky + video prohlídka

   2.3. Prohlídky, práce se zájmem a požadavky, vyjednávání

5. Rozhodný moment a sleva

Svázané ruce a začátek tak trochu naruby

Jak se ale ukázalo, neznalost lokality byla to nejmenší, co hrálo proti mně a mým profesním zvyklostem. Nemohl jsem propočítat a určit prodejní cenu.

Pro danou oblast a daný typ nemovitosti zkrátka neexistovala relevantní data, abych samostatně stanovil cenu, kterou bych si byl jistý. A jelikož jsem nebyl ve svém, nemohl jsem se dostatečně opřít ani o své zkušenosti.

A tak jsem se tentokrát plně řídil požadavkem klienta. Majitel věděl, kolik chce za dům získat peněz, takže se nacenění odrazilo od této představy. Bylo to netypické a zároveň výzva.

O to větší vznikla motivace zařídit hladký a bezstarostný prodej na špičkové úrovni (ostatně i kvůli tomu oslovil prodávající právě mě).

Dispozice 5+kk, užitná plocha 182 m²v klidném prostředí obce Trhový Štěpánov
Pozemek o rozloze 751zastavěná plocha 129 m2

Další kroky už byly jistota

Netypický start ale neznamenal překážku nebo snad úplný odklon od ostatních standardů. Další fáze prodeje proběhly v mé režii, přesně tak, jak to mám rád. Naplno, v maximální kvalitě, pečlivě a s ohledem na všechny nezbytné podmínky úspěšného výsledku:

Foto staging

Majitel se během naší spolupráce z domu pomalu stěhoval pryč. A ačkoliv se jednalo o hezkou nemovitost, bylo zřejmé, že na fotkách by to nebylo ono. Interiér už neevokoval pohodlí, radost, teplo domova. A to jsem musel změnit.

Při přípravě na focení jsem využil stávající nábytek a doplňky tak, aby v kombinaci s přirozeným světlem vytvářely příjemný první dojem.

Detaily dělají zázraky. Támhle otočíte stůl, tam zase posunete pohovku či televizi, vytipujete nejfotogeničtější denní dobu pro zamýšlenou kompozici snímku a prostor „ožije“. A s ním také pozitivní emoce zájemců. Jak vypadaly fotky před a po stagingu si můžete prohlédnout zde.

Fotky + videoprohlídka

Alfou a omegou atraktivního inzerátu jsou fotografie, resp. video. Samozřejmě od profesionálního fotografa/kameramana, který dokáže dům a jeho okolí zachytit a ukázat tak, aby zaujal a lákal k návštěvě (nebo rovnou ke koupi).

V této prodejní nabídce se tedy největším lákadlem a pozvánkou na prohlídku stala tato krásná videoprohlídka:

Foto staging5 000 Kč
Fotograf 2 500 Kč
Video prohlídka5 000 Kč

Celkem příprava stála 12 500 Kč. Majitel do těchto prací nemusel nic investovat, vše získal v rámci spolupráce se mnou a vše jsem uhradil “z vlastní kapsy” ještě dříve, než jsem začal z prodejem.

Prohlídky, práce se zájmem a požadavky, vyjednávání

Prodej nemovitosti nikdy není pasivním čekáním na kupce. Musí se mu jít naproti, a to nejen důvěryhodným vystupováním, ale především správnými reakcemi na komunikaci a postoje potenciálních kupců.

U tohoto domu to konkrétně znamenalo obstarat 7 prohlídek se 7 zájemci (a také 4 další s finálním kupujícím).

Zájemce o koupi měl ale během řešení případných parametrů obchodu přání, které jsem nemohl akceptovat. Chtěl uzavřít rezervační smlouvu až zároveň s kupní, jenže to by znamenalo riziko pro prodávajícího, mého klienta.

Domluva jen tak by nakonec nemusela dopadnout a mezitím by odešli jiní uchazeči o koupi. Proto jsem trval na běžném bezpečném postupu, kdy se podepíše rezervace, složí rezervační poplatek a poté přichází na řadu smlouva o smlouvě budoucí kupní/kupní smlouva.

V průběhu tohoto vyjednávání se k rezervaci přiblížili jiní zájemci, protože dokud písemně nerezervuji, dál nemovitost nabízím a dál chci pro prodávajícího zařídit to nejlepší. Ti si koupi tohoto domu nakonec rozmysleli, ale jejich zapojení také sehrálo roli – pozitivní – v konečné domluvě.

Zajímá vás, jak správně určit cenu domu?

Zjistěte zdarma, za kolik peněz můžete prodat váš dům s 95% přesností. Získejte detailní přehled prodejů domů z vašeho okolí za posledních 12 měsíců.

K úspěšnému prodeji patří i odpovídající marketing, takže kromě inzerování na nejznámějších serverech Sreality.cz a realityiDNES.cz jsem jako vždy využil propagaci na sociální síti Facebook, kterou jsem cílil na okolí Trhového Štěpánova.

Rozhodný moment a sleva

Samozřejmě jsem se nevyhnul ani návrhům kupujícího ohledně snížení ceny. V tomto případě dosavadní průběh a zájem ukázaly na to, že bude potřeba na slevu přistoupit. Dospěl jsem k tomu ze 2 hlavních důvodů:

  • V cíli nám zůstal jediný vážný zájemce, který byl ale v otázce financí přesně limitovaný
    Zato ale disponoval hotovostí. Při dalším vyjednávání bych ho ztratil.
  • Zájem nebyl natolik velký,
    aby převážil příklon k šanci, že hned přijde někdo další solidní. Statisticky to nevycházelo.

Proto jsem majiteli doporučil, ať nabídku přijme.

Inzerovaná cena byla 7 750 000 Kč, kupující chtěl zaplatit 7 300 000 Kč. Výsledná dohoda? 7 400 000 Kč. Pro pořádek ještě upřesním, že jsem dům prodal za 62 dní.

Co si tedy odnáším tentokrát? Že se občas vyplatí udělat něco trochu jinak a nebát se výzev. Na své prodejní know-how se mohu spolehnout (a se mnou samozřejmě mí klienti), i když se výchozí pozice a podmínky liší od obvyklého stavu.

Chcete prodat rodinný dům v Praze a okolí?

Stačí vyplnit nezávazný formulář, zabere vám to méně než minutu. Brzy se vám ozvu.

Konstrukce domu
Typ domu
Má dům bazén?

Vaše osobní údaje budu zpracovávat v souladu se zásadami zpracování osobních údajů.

Reference - co o mně říkají klienti

  • VIDEO REFERENCE #1
    Reference po prodeji bytu 2+kk, v ulici Rejskova na Vinohradech a 3+kk v ulici Strážní na Žižkově.
  • VIDEO REFERENCE #2
    Reference na práci realitního makléře Davida Majera po prodeji bytu 2+kk, v ulici Rackova zahrada, Kbely.

Podívejte se na další případové studie

Přečtěte si příběhy vybraných nemovitostí, které jsem prodal. Třeba vás inspirují, pomohou a nebo napíšeme společně úspěšný příbeh i o vaši nemovitosti. S prodejem vám rád pomohu.

Prodej domu Nenačovice

2 584x přečtení
Velký obrat po 2 letech marného čekání na kupce: správný postup zajistil úspěšný prodej už během týdne
10 650 000 Kč
Dva prodeje, které přinesly třetí aneb jaká je nejlepší strategie pro mé klienty i mě samotného?
11 750 000 Kč
Neznámá lokalita? Nevadí, osvědčený prodejní postup zajistí úspěšný prodej domu kdekoliv
7 400 000 Kč