Prodej domu Nenačovice
Případová studie
Velký obrat po 2 letech marného čekání na kupce: správný postup zajistil úspěšný prodej už během týdne
Bezradní a rezignovaní. Takoví mi připadali majitelé velkého domu v Nenačovicích u Berouna, když jsem s nimi poprvé probíral jejich zkušenosti. O prodej se snažili více jak 2 roky, a to i s pomocí realitní kanceláře. Kýžený výsledek se ale nedostavil.
Postupem času se totiž rozjel klasický černý scénář. Nemovitost se na realitním trhu spálila, získala nálepku ležáka a zájemce tak nenalákala ani výrazná sleva.
Navzdory špatné výchozí pozici jsem ale věděl, že nic není ztracené. Takže když zazněla otázka: „Dá se to ještě prodat nějak dobře a hlavně co nejdřív, pane Majere?“, moje upřímná odpověď byla pozitivní.
Situace na startu aneb majitelé potřebují pomoc
S majiteli jsem se poprvé setkal v lednu roku 2020. V té době už tento dům rotoval po realitních serverech přes 2 roky víceméně bez přestání.
Spolupracovali s realitním makléřem a brzy po uvedení nemovitosti na trh se naskytla šance na prodej. Objevili se dva vážní zájemci, ale vyjednávání o ceně nedopadlo dobře. Možnost a touha prodat za vyšší částku ztroskotala a obchod se nezdařil. Žádná další podobná příležitost už nepřišla.
Prodávající byli samozřejmě už velmi otráveni. Přesto nemovitost nabízeli dál, protože zkrátka prodat potřebovali. (O eventuálním pronájmu domu, který se stejně většinou nevyplatí, neuvažovali.) V domě nebydleli a nenacházeli pro něj žádné jiné využití.
Snažili se tedy sami načítat informace o realitách, ale i když pochytili teorii, nemohli ji převést do praxe. Navíc neměli čas cokoliv obstarávat svépomocí. Nezbývalo jim než čekat a doufat, že se na ně třeba „usměje štěstí“ a někdo se ozve a koupí…
Jednoho dne majitelka narazila na můj blog a zatelefonovala mi svůj příběh a chtěla znát můj názor. Situaci jsem vyhodnotil po první schůzce, kde jsem oběma majitelům vysvětlil nutné kroky a předpokládaný vývoj. Poté mě požádali o pomoc.
Hlavní očekávání prodávajících mohu shrnout do jejich výmluvného přání: „Konečně prodat a ať už to nemusíme vůbec řešit.“
Obsah článku:
Úvodní zhodnocení: dům vs. prodej
Celý obchodní případ jsem vzal tzv. pěkně z gruntu, protože jsem neměl na co navázat. V tabulce tak vidíte úvodní porovnání údajů.
Dispozice 11+2, užitná plocha 688 m², terasy 104 m² | Na realitním trhu od roku 2017 |
---|---|
Pozemek o rozloze 2 552 m² (+ pozemky) | 1× zastaveno před podpisem rezervační smlouvy |
Na zahradě zastřešený bazén | Minimum reakcí zájemců |
Částečná rekonstrukce v roce 2012 (zateplení, tepelné čerpadlo, čistička, studna atd.) | |
Možnost využití pro vícegenerační bydlení |
Rozklíčování problémů
Ze všech dostupných informací a po důkladné prohlídce domu jsem definoval hlavní problémy, které znemožňovaly prodej:
- DOBA NA TRHUdům už na realitním trhu propadl. Pro zájemce, kteří na něj opakovaně naráželi při svém několikaměsíčním hledání nemovitosti ke koupi, se stal podezřelým ležákem.
- PREZENTACEneobydlený a neudržovaný dům bez vybavení ztrácel na atraktivitě, až víceméně zpustl. Z videoprohlídky sálala spíše prázdnota než teplo domova, nevzbuzovala příjemné pocity. Dojem kazila i zarostlá zahrada, špinavý bazén nebo okna, přes která nebylo téměř vidět.
- CENAcena domu byla špatně nastavená už od začátku (příliš vysoko). Nereflektovala situaci na lokálním trhu ani stáří nebo stav stavby. Původní strategie postupného snižování šla proti záměru prodat bez starostí a zapůsobila jako jeden z faktorů ztráty důvěryhodnosti na trhu.
Dále bylo potřeba si uvědomit, že se z hlediska velikosti jedná o specifickou nemovitost, se kterou se pojí specifická cílová skupina. Nejspíš tak osloví početné rodiny, kdy bydlí třeba dvě generace (nebo příbuzenstvo) společně. Eventuálně se nabízela také investiční koupě pro přestavbu například na mateřskou školku apod.
Návrh řešení
Pokud jsem chtěl co nejlépe splnit přání klienta, musel jsem překážky odbourat. Vyplynuly 3 stěžejní kroky.
- KROK č. 1 = zmizet z trhu.Jestliže se nemovitost na trhu spálí, vyplatí se ji pak úplně stáhnout na nějaký čas. V tomto případě jsem zvolil zhruba 6 měsíců. Chtěl jsem mít jistotu, že se obmění základna zájemců (a už v ní nebudou ti, kteří dům v inzerci zaznamenali). A zároveň jsem s prodejem cílil na letní období, kdy mu nahrává počasí a s ním související pozitivní atmosféra.
- KROK č. 2 = provést home staging a další vylepšení prezentace.Naprostou nutností bylo vdechnout domu nový život, resp. zútulnit ho a zatraktivnit. Šel jsem do detailů, protože i ty rozhodují. Zajistil jsem následující úpravy a opravy.
- Elektrikář vyměnil nefunkční žárovkyCelkem 14 žárovek.
- Koupil jsem světla a doplnil je na místa,kde ze stropu koukal jen drát.
- Zahradníci upravili zahradu,posekali trávu, zkrátili větve stromů apod.
- Profesionálové umyli okna a další podobné plochy.Asi 30 oken a dveří.
- Nechal jsem vypracovat rozbor vody ze studny.Voda dlouho stála a bylo třeba zjistit, zda je pitná.
- Ve vybraných místnostech provedl designér home stagingvčetně výmalby a zařízení nábytkem.
- Profesionální fotograf nafotil interiér a exteriérběhem krásného slunečného počasí (na příhodný okamžik jsme čekali týden), aby vynikl potenciál velkorysého prostoru uvnitř i venku.
- U snímků bazénu jsme si pomohli retuší,která ukázala, jak tyrkysová může být voda při standardním provozu.
Zahradnické práce | 9 800 Kč |
---|---|
Mytí oken | 2 800 Kč |
Elektrikář | 2 000 Kč |
Rozbor vody | 1 900 Kč |
Home staging | 7 500 Kč |
Fotograf | 2 500 Kč |
Osvětlení | 2 500 Kč |
Celkem příprava stála 29 000 Kč. Majitel do těchto prací nemusel nic investovat, vše získal v rámci spolupráce se mnou a vše jsem uhradil “z vlastní kapsy” ještě dříve, než jsem začal z prodejem.
- KROK č. 3 = určit ideální cenuZadání majitele bylo jasné, cena musela zohlednit nejen nedostatky opuštěného domu, ale také požadavek na rychlost. Nebylo možné pouštět se do případných několikatýdenních vyjednávání se zájemci či jejich zástupci. K nacenění jsem využil cenové mapy, interní databáze a vlastní zkušenosti.
K úspěšnému prodeji patří i odpovídající marketing, takže kromě inzerování na nejznámějších serverech Sreality.cz a realityiDNES.cz jsem jako vždy využil propagaci na sociální síti Facebook, kterou jsem cílil na okolí Berouna do 20 km.
Výsledek přesně podle představ:
rezervace za 7 dní
V pátek 11. září jsem spustil inzeráty na realitních webech a postupně také FB marketing. Hned v pondělí proběhlo 5 prohlídek a jeden z nich projevil vážný zájem, proto jsme přesně 7. den od uveřejnění nabídky podepsali rezervační smlouvu.
Majitelé se nemusel o nic starat, dokumentaci nachystal právník, stačily jen podpisy. Pomohl jsem jim tedy tak, jak požadovali. Prodej se podařil, aniž by se museli jakkoliv a čímkoliv kolem toho zabývat.
Protože se jednalo o ukázkový příklad, jak napravit nevhodně vedený (několikaletý) prodej, zpracoval jsem vše do podoby přehledné případové studie. Pokud se i vy potýkáte s něčím podobným, může vám posloužit jako skvělý návod.
Nebo se mi rovnou ozvěte (+420 730 542 484 ) a já vám rád poradím, abyste si už nemuseli dělat žádné starosti.
Reference
Co o mně říkají klienti
Chcete prodat rodinný dům?
Svěřte prodej mně a prodejte svůj dům rychle a za vyšší cenu. Stačí vyplnit nezávazný formulář, zabere vám to méně než minutu. Brzy se vám ozvu.
Vaše osobní údaje budu zpracovávat v souladu se zásadami zpracování osobních údajů.
Video-reference
klientů
- VIDEO REFERENCE #1Reference po prodeji bytu 3+kk, v ulici Havlínova.
- VIDEO REFERENCE #2Reference na po prodeji bytu 2+kk, v ulici Rackova zahrada.
Podívejte se na další případové studie
Přečtěte si příběhy vybraných nemovitostí, které jsem prodal. Třeba vás inspirují, pomohou a nebo napíšeme společně úspěšný příbeh i o vaši nemovitosti. S prodejem vám rád pomohu.