Jak jsem prodal 5 činžovních domů za 165.000.000,-Kč
Případová studie
Prodej 5 bytových domů, 94 bytů, 100 parkovacích stání
V srdci Chebu se naskytla jedinečná příležitost pro investory na realitním trhu. Portfolio pěti nově zkolaudovaných bytových domů z roku 2022, zahrnující celkem 94 bytů s dispozicemi 1+kk, 2+kk a 3+kk a doplněné o 100 parkovacích stání, představovalo atraktivní investiční možnost s vysokým potenciálem.
Tyto nemovitosti, které již byly pronajaty díky spolupráci se společností DHL, nabízely stabilní a předvídatelný cash flow, čímž se staly atraktivním zbožím na realitním trhu.
Jaký přístup jsem zvolil pro prodej tohoto unikátního bytového portfolia a jak se podařilo nalézt vhodného investora, který ocenil již nastavený a fungující model pronájmu?
Přečtěte si případovou studii, která detailně popisuje celý proces prodeje, od prezentace portfolia až po jeho úspěšné předání novému majiteli.
Situace na startu
V rámci své realitní praxe jsem se setkal s mnoha výzvami, ale prodej pěti činžovních domů v Chebu patří mezi nejvýznamnější projekty poslední doby. Nejen kvůli rozsahu transakce, ale i kvůli podmínkám, za kterých obchod probíhal.
Majitelé, kteří žili mimo Českou republiku, mě oslovili s požadavkem na asistenci při prodeji. Bylo mi hned jasné, že půjde o obchod, který bude vyžadovat promyšlenou strategii, precizní přípravu a maximální profesionalitu.
Co se vlatně prodávalo
- NEMOVITOSTI5 nově postavených cihlových domů (rok 2022)
- DISPOZICE49 bytů 1+kk, 42 bytů 2+kk, 6 bytů 3+kk
- PARKOVÁNÍ100 venkovních stání
- OBSAZENOSTvšechny byty pronajaty společnosti, která je poskytovala zaměstnancům DHL
- CASH FLOWměsíční nájem 41.110 EUR = ročně 493.320 EUR
- RŮSTOVÝ POTENCIÁLsmluvně garantované zvýšení nájmu o 5 % od 1. 1. 2024
- PODMÍNKY PRODEJEdomy musely být prodány jako celek
Návrh marketingové strategie
Než jsem spustil prodej, bylo třeba si uvědomit, kdo bude mít o bytové domy zájem. Lépe jsem pak naplánoval strategii prodeje. Tyto domy byly jako zboží určené pro konkrétní cílovou skupinu – a když si uvědomíte, co potřebuje a očekává, o to snadněji a rychleji „najdete“ perfektního kupce.
- 1Identifikace cílového kupceBylo jasné, že ideálním kupcem bude investor – ať už s vizí dlouhodobého pronájmu, rozprodeje bytů nebo přestavby na jiný účel. Proto jsem celý prodejní proces přizpůsobil právě jejich způsobu uvažování.
- 2NaceněníNastavit správnou cenu bylo klíčové. Hodnotu určoval nejen technický stav a lokalita, ale především stabilní nájemní smlouva s DHL. Díky ní se nemovitost neprodávala jen jako budovy, ale jako hotový byznys s okamžitým cash flow.
- 3Prezentace investičního potenciáluPři každém jednání jsem zdůrazňoval dvě věci: současný výnos (téměř půl milionu EUR ročně), růstový potenciál (garantované navýšení nájemného). Investor tak viděl nejen současnou hodnotu, ale i jistý budoucí růst.
- 4Marketingová strategieAbych zvýraznil atraktivitu nabídky, připravil jsem: profesionální fotografie, video prohlídku, záběry z dronu, cílené digitální kampaně a prezentaci na specializovaných portálech. Výsledkem byla nabídka, která působila exkluzivně, důvěryhodně a profesionálně.
- 5Veřejný vs. neveřejný prodejZpočátku jsem zvolil neveřejný prodej – chtěl jsem oslovit úzký okruh investorů a vytvořit pocit exkluzivity. Jednání s jedním vážným zájemcem ale nakonec skončilo bez dohody. Byla to cenná zkušenost. Jakmile jsem nabídku zveřejnil, vážný investor se objevil během jediného týdne.
- 6Vyjednávání a průběhProhlídky a schůzky byly vedeny striktně na základě čísel a faktů. Investor neřešil barvu fasády, zajímaly ho smlouvy, cash flow a návratnost. Díky férovému přístupu a otevřenosti se jednání vedla rychle a efektivně – a to i přesto, že část probíhala až v zahraničí (Itálie).
Spolupráce s majiteli – důvěra na dálku
Celá naše komunikace probíhala jen po telefonu a e-mailem. V takových případech je naprosto zásadní, aby mezi makléřem a majiteli vznikla důvěra – musí cítit, že všechno zvládnu od prvního kroku až po podpis smlouvy, i bez osobních schůzek.
Majitelé byli mimořádně féroví a věcní. Měli jasno v tom, co chtějí, a zároveň mi nechali volnou ruku, abych proces nastavil podle svých zkušeností. Právě díky téhle vzájemné důvěře a otevřenému přístupu proběhl celý prodej naprosto hladce.
Emoce a osobní zkušenost
Pro mě osobně to nebyl jen obchod, ale i profesní výzva:
- TLAKvěděl jsem, že prodávající očekávají maximální cenu a bezchybný proces.
- FRUSTRACEprvní jednání s neveřejným zájemcem se po měsících ukázalo jako slepá cesta.
- NADŠENÍkdyž se po zveřejnění během pár dnů objevil kupující, který ocenil hodnotu nemovitostí a byl připraven rychle jednat.
Výsledek
Prodej 5 činžovních domů v Chebu byl ukázkou toho, jak pečlivá příprava, strategické plánování a férový přístupmohou vést k úspěchu i u takto rozsáhlých transakcí.
- Úspěšný prodej všech 5 domů jako jednoho celku.
- Kupující získal stabilní investici s okamžitým výnosem a budoucím růstem.
- Prodávající dosáhl maximální možné ceny.
- Celý proces – od zveřejnění po podpis smlouvy – se podařilo uzavřít v řádu několika týdnů.
Podívejte se na články
na téma prodej činžovních domů
Klíčová ponaučení
Pro mě osobně to byla velká škola – v budování důvěry na dálku, v trpělivosti při hledání správného kupce i v tom, že chyby (například počáteční volba neveřejného prodeje) mohou nakonec posunout celý proces k lepšímu výsledku.
- Budování důvěryje klíčové, zvlášť když komunikace probíhá výhradně na dálku.
- Investor rozhoduje podle čísel, ne pocitůpřipravená data a analýzy jsou základem.
- Marketingová strategiemusí zvýraznit investiční hodnotu, nejen samotné budovy.
- Neveřejný prodej může být riskotevřená prezentace často přinese rychlejší výsledek.
- Férovost a transparentnostjsou při vyjednávání tou nejlepší zbraní.
Reference
Co o mně říkají klienti
Chcete znát odhad ceny činžovního domu?
Řešíte prodej bytového domu a potřebujete pomoc s nastavením prodejní ceny?
Vaše osobní údaje budu zpracovávat v souladu se zásadami zpracování osobních údajů.
Podívejte se na další případové studie
Přečtěte si příběhy vybraných nemovitostí, které jsem prodal. Třeba vás inspirují, pomohou a nebo napíšeme společně úspěšný příbeh i o vaši nemovitosti. S prodejem vám rád pomohu.