730 542 484 david.majer@re-max.cz - Realitní specialista

Znáte smlouvu o smlouvě budoucí? 5 věcí, které by měl vědět každý prodávající i kupující

7.2. 2018 David Majer

Určitě tušíte, že prodej nebo koupě nemovitosti zahrnuje spoustu zásadních kroků. A ve většině z nich figuruje „papírování“. Když se obyčejný zájemce promění na vážného, je potřeba řešit rezervační smlouvu. Když se dostanete do finále, hlavní roli v administrativních a právních náležitostech získá kupní smlouva. Jenže pak ještě existují případy, kdy mezi těmito dvěma milníky přichází „na scénu“ také smlouva o smlouvě budoucí kupní (SBKS).

Přečtěte si, k čemu slouží, zda je vymahatelná u soudu a další podstatné informace. V pěti bodech jsem pro vás připravil jasné a stručné seznámení s tímto typem smlouvy, která může představovat účinnou obranu před nechtěnou ztrátou peněz, času i energie.

1. Závazek pro budoucího prodávajícího i kupujícího

Prodávající a kupující si prostřednictvím SBKS potvrzují, že ve stanovené lhůtě uzavřou kupní smlouvu. Zároveň si v ní vyjasňují, co a do kdy musí splnit (například vyřídit si financování, uložit smluvenou částku do úschovy, odstranit u bytu nebo domu vady apod.), než nejhlavnější dokument podepíší.

2. Součástí bývá znění kupní smlouvy

Po uzavření SBKS už většinou „není cesty zpět“, takže se k ní zpravidla jako příloha přidává i daná kupní smlouva. Aby obě strany stoprocentně věděly, do čeho a za jakých podmínek se pouštějí.

V tomto bodě musím připomenout její důležitost hlavně pro kupujícího, který si pořizuje nemovitost od developera. Získá tak právní jistotu, že vše bude tak, jak si s danou společností dohodl.

Chcete najít podobné články ve svém e-mailu?

Nejdůležitější novinky přímo na váš email. Přidejte se k 4 000 + odběratelů a mějte přehled o pražském realitním trhu. Navíc kniha, jakým chybám se vyhnout při prodeji bytu zdarma.

Příští článek výjde 21.11.2018 na téma:

Co se stane, když nezaplatíte daň z nabytí nemovitých věcí včas? Je možné zaplacení daně odložit?

Chci nové články o realitním trhu

Vaše osobní údaje (e-mail a jméno) budu zpracovávat pouze za účelem zasílání newsletterů se zajímavým obsahem z oblasti realitního trhu v souladu s platnou legislativou a zásadami ochrany osobních údajů. Svůj souhlas se zasíláním a zpracováním osobních údajů můžete kdykoli odvolat prostřednictvím odhlašovacího odkazu v každém emailu. 

3. Co by měla SBKS obsahovat

Zákon neurčuje, jak by měla tato smlouva vypadat. Existují však obecná doporučení, která vyplývají z realitní praxe. Je vhodné stanovit práva a povinnosti tak, aby byl zajištěný hladký průběh prodeje, resp. koupě. Bez zbytečných nejasností nebo důvodů pro vznik pochybností.

Ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní by neměly chybět tyto náležitosti:

  • identifikace smluvních stran,
  • přesný popis a specifikace nemovitosti vč. výměr, půdorysu a dalších parametrů,
  • informace o kupní ceně a způsobech její úhrady,
  • možnost vyvázání se,
  • lhůty a podmínky následného uzavření kupní smlouvy,
  • obsah kupní smlouvy.

4. Kdy je vhodné smlouvu o smlouvě budoucí uzavřít

Jak už jsem nastínil výše, SBKS se uzavírá například tehdy, když ještě předmětná nemovitost nestojí, takže zákon nedokáže zastřešit její prodej/koupi. Nelze totiž uzavřít kupní smlouvu na „věc“, co vlastně neexistuje.

Dále se nabízí jako řešení pro situace, kdy kupující zatím nedisponuje potřebnou sumou a teprve si ji bude obstarávat u banky. Smlouva o smlouvě budoucí ošetří mezidobí, které bývá spojováno s rizikem, že si to jedna ze zúčastněných stran rozmyslí.

A tím jsme se dostali i k otázce, kdy se o SBKS nemusíte zajímat. V podstatě tehdy, když nic nebrání uzavření klasické kupní smlouvy = prodávající ji nemusí zbavovat žádných nedostatků či břemen a kupující má finanční prostředky na její okamžitou koupi.

5. Co se děje v případě nedodržení smlouvy

Jak vyplývá z paragrafů 1785 až 1788 zákona č. 89/2012 Sb., k uzavření kupní smlouvy musí jedna strana tu druhou vyzvat právě na základě domluvy v SBKS. Když se tak nestane, budoucí smlouva zanikne. Žádná ze stran pak není povinna ji uzavřít. Stejně tak i v případě, že se razantně a nepředvídatelně změnily okolnosti, za kterých byla SBKS podepsána.

Jestliže vzniknou problémy kvůli nesoučinnosti zavázané strany, lze se obrátit na soud. Ten může vůli nespolupracujícího účastníka smluvního vztahu nahradit a určit obsah kupní smlouvy.

Chci nabídnout nemovitost na prodej

Rádi byste prodali vaši nemovitost rychle a za nejvyšší cenu? Stačí vyplnit nezávazný formulář, zabere vám to méně než minutu. Brzy se vám ozvu.

Vaše osobní údaje budu zpracovávat v souladu se zásadami zpracování osobních údajů.

Znáte smlouvu o smlouvě budoucí? 5 věcí, které by měl vědět každý prodávající i kupující
4.9 (98.67%) 30 hodnocení

David Majer
David žije v Praze v Bubenči se svou ženou Lucií a synem Oliverem. Je realitní specialista v pražské realitní kanceláři RE/MAX Alfa a měsíčně prodá svým klientům 7-10 nemovitostí. Získal ocenění makléř Skokan roku ČR 2017 napříč celým RE/MAXem v České republice. Je autorem e-booku 7 nejčastějších chyb, kterých se můžete dopustit při prodeji bytu v Praze. Radí lidem, jak výhodně prodat svůj byt a je vášnivým zastáncem férového jednání na realitním trhu. Provádí odhady nemovitostí online, které jsou pro majitelé nemovitostí zdarma a také odhady pro dědická řízení.

Plánujete prodej nemovitosti a chcete znát její cenu?

Váše nemovitost má možná větší hodnotu, než sami tušíte. Získejte zdarma přesnou analýzu a profesionálně určenou prodejní cenu vašeho bytu.