730 542 484 david.majer@re-max.cz - Realitní specialista

Jak jsem během 48 hodin prodal byt za částku vyšší o téměř půl milionu oproti původnímu očekávání

1.10. 2017 David Majer

I když všechny své spolupráce udržuji „na vítězné vlně“, některé se vydaří ještě o stupeň lépe a mohu je ve své pomyslné kronice zařadit do kapitoly s „best of“…Takový byl i prodej, který vám přiblížím v dnešním článku. Proč se o něj chci s vámi podělit? Protože vás může motivovat a nasměrovat k mnohem úspěšnějšímu cíli, než o jakém v souvislosti s prodáváním své nemovitosti uvažujete.

Začátek ve znamení důvěry a pár háčků

Občas se mi stává, že se na mě obrací lidé, kterým jsem už v minulosti s něčím pomáhal. A tak to bylo i tentokrát. Oslovila mě klientka Petra, která ode mě před nějakým časem koupila byt. Teď se ale ocitla v opačné roli – potřebovala prodat svou standardní „třiplusjedničku“ v panelovém domě.

Protože už mě znala a byla se mnou spokojená, představoval jsem pro ni jasnou volbu (jak mi s nadšením v hlase opakovala při úvodním telefonickém hovoru). Byla jsem za to rád. Vždyť co může být větším důkazem dobře odváděné práce než vracející se klient?

Ale zpátky k tomu hlavnímu. Do centra dění se tedy dostal větší byt, kterému by podle slov paní Petry prospěla rekonstrukce. Čekala mě tedy zajímavá výzva. Nemovitost v ne zrovna nejlepší kondici, to je vždy tak trochu „realitní adrenalin“. Prosadit ji mezi všemi těmi nablýskanými novostavbami a upravenými bytečky jako ze žurnálu nebývá snadné. Na druhou to ale není nemožné.

Plánovaný prodej měl ale ještě dva „háčky“. V daném bytě bydlel nájemník. A jeho stěhování se mělo uskutečnit až za tři týdny. Navíc majitelka Petra nemovitost už několik let neviděla. Ani to mě ale neodradilo. Spíše naopak – jak už jsem napsal na řádcích výše, byla to výzva.

Čekání? To nepřipadalo v úvahu

Realitní svět se neustále mění. Je dynamický a enormně rychlý. Co platilo včera, to dnes už nemusí být pravda. Proto razím zásadu, že není čas ztrácet čas. Vždy se snažím konat, abych své klienty o nic nepřipravil zbytečnými prodlevami. A tak to bylo i u paní Petry a její „třiplusjedničky“.

Navrhl jsem jí, že se s nájemníkem spojím a byt si prohlédnu v jeho přítomnosti. Chtěl jsem znát stav nemovitosti, abych mohl navrhnout vhodnou strategii prodeje. A tak se i stalo. Při osobní návštěvě jsem si udělal přesný obrázek o (ne)kvalitách a zhodnotil jsem, že byt opravdu potřebuje opravy a menší přestavby. Na základě těchto skutečností se začala rýsovat také optimální prodejní cena. Ale na tu si ještě chvilku počkejte.

Po prohlídce jsem zavolal paní Petře a podělil se s ní o svůj odborný náhled. Potvrdil jsem jí nutnost rekonstrukce a vysvětlil, že se o byt s největší pravděpodobností budou zajímat kupci, kteří shánějí vlastní bydlení, nikoli investici.

Nižší vs. vyšší cena aneb Rozdíl 450 000 Kč

Co se týče navrhnuté ceny, maximální částku jsem s ohledem na vlastnosti bytu viděl na hodnotě 3 miliony. Ale bylo tu ještě jedno ale…Oznámil jsem paní Petře, že tuto hranici můžeme elegantně přeskočit, resp. posunout o několik statisíců.

V nemovitosti jsem totiž na základě svých bohatých zkušeností viděl potenciál. Živě jsem si dokázal představit, jak by jí vtiskly novou a atraktivnější tvář dobře provedené úpravy. V „řeči čísel“ šlo o 450 tisíc. O tolik se dala navýšit prodejní cena.

Stačilo jen udělat jeden zásadní krok. Vysvětlil jsem ho klientce a ona souhlasila. Nová suma se jí pochopitelně zamlouvala mnohem více.

Zjistěte, kterých 8 věcí má vliv na prodejní cenu bytu

Připravil jsem pro vás e-book, který vám stanovení prodejní ceny usnadní. Dozvíte se v něm o osmi zásadních věcech, co ji přímo ovlivňují. Když na ně následně budete pamatovat, máte mnohem větší šanci, že určíte ideální rozmezí, ve kterém se lze s částkou pohybovat.

Stáhnout e-book zdarma

Klient míní, home staging mění

Podtitulek už odhalil klíč k rapidnímu navýšení částky za byt. Tím důležitým krokem byl velký home staging. Tedy cíleně prováděné úpravy a opravy, které v nemovitosti vyzdvihnou její největší klady, aby se proměnila v „horké zboží na prodej“.

Takže i když to nejprve vypadalo, že „třiplusjednička“, co volá po rekonstrukci, nepřinese víc než tři miliony, nakonec jsem k samé radosti Petry našel cestu k mnohem zajímavějšímu obnosu.

Ještě jsem zapomněl zmínit, že s už zmiňovanými háčky se v této fázi „roztrhl pytel“. Dobře, vypadl z něj sice jen jeden nový, ale i ten se počítá. Majitelka se po celou dobu našich jednání nacházela v zahraničí na dovolené. Vše jsme tedy museli probírat jen přes telefon.

Důvěra paní Petry vůči mně nakonec vygradovala natolik, že mě požádala o zajištění převzetí bytu od nájemníka. A poté jsme hned odstartovali home staging. Ano, tušíte správně – aniž by klientka svůj majetek viděla, měl jsem mu dodat „novou energii“.

Chcete najít podobné články ve svém e-mailu?

Nejdůležitější novinky přímo na váš email. Přidejte se k 4 000 + odběratelů a mějte přehled o pražském realitním trhu. Navíc kniha, jakým chybám se vyhnout při prodeji bytu zdarma.

Příští článek výjde 21.11.2018 na téma:

Co se stane, když nezaplatíte daň z nabytí nemovitých věcí včas? Je možné zaplacení daně odložit?

Chci nové články o realitním trhu

Vaše osobní údaje (e-mail a jméno) budu zpracovávat pouze za účelem zasílání newsletterů se zajímavým obsahem z oblasti realitního trhu v souladu s platnou legislativou a zásadami ochrany osobních údajů. Svůj souhlas se zasíláním a zpracováním osobních údajů můžete kdykoli odvolat prostřednictvím odhlašovacího odkazu v každém emailu. 

V hlavní roli designér a jeho umění

Po odstěhování bývalého nájemníka navštívil byt designér z externí firmy JRstaging, se kterou spolupracuji. Určil, co a jak bude potřeba předělat a kolik to bude stát. Návrh počítal s investicí 65 tisíc. Paní Petra tuto cenu za home staging odkývala a nám už nic nebránilo v tom zajistit přeměnu „ošklivého káčátka v krásnou labuť“.

Úpravy trvaly zhruba 10 dní. Byt se doslova měnil před očima. Probíhaly v něm takové úkony jako např. výmalba, repasování zařízení, pokládka koberců, zapojení nového osvětlení, věšení záclon a závěsů, stěhování a aranžování nábytku apod.

Abychom nemovitosti dodali požadovaný vzhled a šmrnc, vybavili jsme ji vším potřebným. Všechny věci zapůjčené za tímto účelem v ní mohou zůstat až do úspěšného prodeje nebo maximálně 6 měsíců. I to je součást velkého home stagingu.

Zapůjčení nábytku a dekorací po dobu až 6 měsíců, práce designéra a montážního týmu, doprava a úklid46.850 Kč
Podlahové kritiny + položeníkoberec do obou ložnic
Malování celého bytu + materiál11.000 Kč
Drobné řemeslné prácemontáž svítidel, repase kuchyně
Opravy poškozené stěny kolem oken
Natření dveří a zárubní6.350 Kč

Na řadu přišel profesionální fotograf

Jakmile jsme dokončili homestagingové úpravy, proběhlo focení. Postup připomínal „photoshoot“ světové top modelky. Kromě make-upu a šatů v něm nic nechybělo, maximální nasazení, nekompromisní soustředění ani kvalitní postprodukce, co z už tak špičkových snímků „vytáhla“ to nejlepší.

A výsledek? Ryzí dokonalost, která si na realitním serveru získala porci pozornosti. Lidé se totiž při vybírání svého nového domova rozhodují podle emocí. Hodně tak dají na obrázky a fotografie. Když vypadají dobře, neodolají jim. Náš inzerát proto vyvolal obrovský zájem.

Prohlídky už jen jako „třešnička na dortu“

Povedený home staging je vždy završen při prohlídce. A nejinak tomu bylo i v tomto případě. Realizovanými úpravami jsme ukázali, jak nádherně může daný byt vypadat, pokud někdo umí využít všechny jeho přednosti. Během provádění jsem je zájemcům připomínal.

Každý prodávající si musí uvědomit, že prázdná nemovitost představuje největší „kámen úrazu“ prohlídek. Kupující se v nezařízených místnostech neumí správně naladit. Povětšinou si nedokáže představit, jakým způsobem lze prostory využít. Home stagingem této nevědomosti bráníme, protože díky němu ukazujeme byt v celé jeho kráse a s atmosférou domova.

A jak tedy dopadla „třiplusjednička“? Skvěle – netrvalo dlouho a našla si svého nového vlastníka. Prodal jsem ji během 48 hodin od vystavení inzerátu, a to mladé slečně, co hledala svou první vlastní domácnost pro bydlení s přítelem.

Pokud máte podobnou nemovitost a zvažujete její prodej, kontaktujte mě. Rád vám řeknu, zda se váš byt k této úpravě hodí a o kolik se může zvýšit prodejní cena.

Chci nabídnout nemovitost na prodej

Rádi byste prodali vaši nemovitost rychle a za nejvyšší cenu? Stačí vyplnit nezávazný formulář, zabere vám to méně než minutu. Brzy se vám ozvu.

Vaše osobní údaje budu zpracovávat v souladu se zásadami zpracování osobních údajů.

Jak jsem během 48 hodin prodal byt za částku vyšší o téměř půl milionu oproti původnímu očekávání
4.8 (95.25%) 59 hodnocení

David Majer
David žije v Praze v Bubenči se svou ženou Lucií a synem Oliverem. Je realitní specialista v pražské realitní kanceláři RE/MAX Alfa a měsíčně prodá svým klientům 7-10 nemovitostí. Získal ocenění makléř Skokan roku ČR 2017 napříč celým RE/MAXem v České republice. Je autorem e-booku 7 nejčastějších chyb, kterých se můžete dopustit při prodeji bytu v Praze. Radí lidem, jak výhodně prodat svůj byt a je vášnivým zastáncem férového jednání na realitním trhu. Provádí odhady nemovitostí online, které jsou pro majitelé nemovitostí zdarma a také odhady pro dědická řízení.

Plánujete prodej nemovitosti a chcete znát její cenu?

Váše nemovitost má možná větší hodnotu, než sami tušíte. Získejte zdarma přesnou analýzu a profesionálně určenou prodejní cenu vašeho bytu.