Jak na prodej bytu s hypotékou? 3 tipy, které vám pomohou

Udělali jste velké rozhodnutí a pořídili jste si vysněný byt na hypotéku. Jenže nyní ho potřebujete prodat a vůbec nevíte, co všechno to obnáší a jak to zvládnout.  Nemějte obavy, s takovou situací se jako realitní specialista setkávám velmi často. Proto jsem se rozhodl vytvořit článek, díky kterému budete s jistotou vědět, co dál.

Jedno známé přísloví praví, že člověk míní, ale život mění. A tak bych mohl v kostce shrnout důvody, proč se lidé vzdávají vlastního bydlení, ačkoliv ho stále splácí. Někdy svou roli sehraje rozchod či rozvod, jindy nutnost přestěhovat se za prací, finanční problémy nebo potřeba větší dispozice. Ať už to je u vás jakkoliv, mějte na paměti, že i byt, na kterém vázne zástavní právo smluvní, můžete prodat výhodně a rychle. Stačí jen vědět, jak správně postupovat.

1. Komunikujte s bankou

První doporučení je hodně univerzální a předchází samotnému prodeji, ale myslím si, že by se zde určitě mělo objevit. Jakmile zjistíte, že hypotéku dále nechcete nebo nemůžete splácet, spojte se s bankou. Nečekejte, nepropadejte panice a situaci řešte, než se z ní stane obrovský problém, co vám zbytečně přidělá vrásky. V dnešní době není nic výjimečného prodávat nemovitost zatíženou právě tímto závazkem. A možná to je dokonce jednodušší, než si myslíte. Vždy je ale zásadním krokem včasná akce.

2. Převzetí, nebo předčasné splacení?

A nyní už se podíváme na konkrétní možnosti, které máte. Jsou dvě. Buď hypotéku předčasně splatíte, nebo ji po vás budoucí majitel převezme.

Předčasné splacení celého úvěru

V tomto případě hypotéku předčasně splatíte, což nový zákon o spotřebitelských úvěrech (vstoupil v platnost v prosinci 2016) umožňuje, a to bez velkých sankcí. Poskytovateli uhradíte jen tzv. účelně vynaložené náklady. Nebo vás to nebude stát nic, jestliže váš požadavek vzejde v době před změnou fixace. A jak potřebné peníze získat?

V případě, kdy je splácen z kupní ceny úvěr, poskytnutý bankou prodávajícímu, je postup následující:

Prodávající předem požádá svou banku o písemný souhlas a vyčíslení úplného splacení úvěru.

Kupující má hotovost:

Celá kupní cena se před podpisem kupní smlouvy složí do zvolené úschovy. Po jejím připsání na účet úschovy je uzavřena smlouva kupní a podána na katastr. V tu chvíli se z úschovy vyplácí částka, uvedená v písemném vyčíslení banky prodávajícího na účet tam uvedený. Úvěr je splacen. Poté se počká na zápis kupujícího do katastru nemovitostí a na to, až bude na katastr podáno písemné potvrzení banky prodávajícího o zániku zástavního práva s žádostí o jeho výmaz. Následně se vyplácí zbytek úschovy prodávajícímu.

Kupující má úvěr:

Kupující na základě podepsané smlouvy o smlouvě budoucí kupní podepíše úvěrovou smlouvu a zbylou část kupní ceny, nezajištěnou úvěrem, složí do úschovy. V tu chvíli se uzavírá smlouva zástavní a kupní a podávají se obě na katastr.

Čerpá se úvěr na bydlení kupujícího, a to následovně:

Částka, uvedená v písemném vyčíslení banky prodávajícího přímo na účet tam uvedený. Úvěr je splacen. Zbylá částka se čerpá do zvolené úschovy. Poté se počká na zápis kupujícího do katastru nemovitostí a na to, až bude na katastr podáno písemné potvrzení banky prodávajícího o zániku zástavního práva s žádostí o jeho výmaz. Následně se z úschovy vyplácí zbytek úschovy prodávajícímu.

Převzetí aneb prodej bytu i s hypotékou

Do tohoto způsobu zapojíte banku, protože musí s prodejem a přepsáním úvěru na jinou osobu souhlasit. To znamená, že ji musíte seznámit s kupní smlouvou a návrhem dohody o převzetí dluhu. Kupujícího pak čeká proces jako při klasické žádosti o poskytnutí úvěru. Daná instituce si ověří jeho bonitu a poté udělí souhlas či nesouhlas k převodu. Jakmile dojde k vyřízení formalit i na katastrálním úřadě, začne hypotéku splácet již nový majitel. S tímto způsobem jsem se však po celou dobu, kdy je prodej bytů v Praze mým každodenním chlebem nesetkal. Kupující jednoduše nemají důvod převzít starou hypotéku, když je možné hypotéka na byt sjednat za výhodnějších podmínek.

O tom, jakou cestou se nakonec vydáte, rozhodují jednání s potenciálními kupujícími. Měli byste se na nejvhodnějším řešení domluvit, aby prodej proběhl bez starostí a problémů. Pokud si s něčím nebudete vědět rady, kontaktujte mě. Rád vám pomohu.

3. Prezentaci věnujte maximum úsilí

Existence závazku může potenciální zájemce o váš byt odradit, proto byste si měli dát na prezentaci nemovitosti na realitních serverech co nejvíce záležet. Aby eventuálního kupujícího ohromila natolik, že mu nebude vadit ani představa náročnějšího papírování a zařizování kvůli vaší hypotéce. V inzerátu ale zástavní právo smluvní nezatajujte, ve výsledku jen připravíte o čas sebe i zájemce a stejně z toho nic nebude.

Vyplatí se tedy věnovat čas a energii pečlivé přípravě bytu na focení i následné prohlídky. Naženete tak významné plusové body a zvýšíte šanci na rychlý prodej. Kvalitně provedený homestaging umí zázraky. Prodáte díky němu nejen za kratší dobu, ale i za zajímavější cenu.

Obecně počítejte s tím, že prodat byt s hypotékou není snadné, ale ne nezvládnutelné. Jde o zcela běžnou záležitost, zvláště pak, když víte, jak na to. Pokud vše chcete vyřídit bez starostí, určitě se podívejte, jak konkrétně vám mohu s prodejem pomoci.