730 542 484 david.majer@re-max.cz - Realitní specialista

Načerpejte jedinečné know-how: 9 tipů, jak co nejvýhodněji prodat činžovní dům

2.11. 2017 David Majer

Královská disciplína – tak bych mohl trochu nadneseně popsat prodej, při kterém se v hlavní roli ocitá dům s byty a případně i dalšími (nebytovými) prostory. Jde při něm o opravdu „velké peníze“, a tento fakt s sebou přináší také náročnější požadavky na celý postup.

Pokud chcete jako prodávající uspět, tedy získat za takový typ nemovitosti co nejvyšší možnou částku, měli byste při hledání kupce uvažovat trochu jinak, než jako u nabízení bytu nebo domku pro bydlení jedné rodiny. Jak? To vám prozradím v celkem devíti užitečných tipech a doporučeních, co vycházejí z mých bohatých zkušeností.

1. Poznejte obvyklého zájemce

Než svou „realitní akci“ rozjedete, uvědomte si, kdo by měl a kdo bude mít o váš činžák zájem. Lépe pak naplánujete strategii prodeje. Vždyť vaše nemovitost je vlastně zboží určené pro konkrétní cílovou skupinu – a když si uvědomíte, co potřebuje a očekává, o to snadněji a rychleji „ulovíte“ perfektního kupce.

Nejčastěji se o nájemní dům zajímají investoři, kteří mají jasnou představu o budoucnosti pořizované nemovitosti. Buď ji následně rozprodají po jednotlivých bytech, nebo ji budou pronajímat. Případně se stane součástí podnikatelského záměru a dojde k její přestavbě na hotel.

Jak vidíte, na druhé straně většinou stojí někdo, kdo v tom „umí chodit“. A podle toho musí vypadat i vaše kroky od začátku až do konce. Nepřipusťte zbytečné přešlapy, kvůli kterým byste nakonec třeba i prodělali. Čím důkladněji se připravíte, tím lepší výchozí pozici získáte.

2. Správné nacenění jako nejdůležitější krok

Obecné pravidlo pro určování ceny zní stejně jako u prodeje klasických nemovitostí. Když to přeženete, riskujete, že se činžák na trhu „spálí“. Budete ho nabízet tak dlouho, až začne být pro potenciální zájemce podezřelý a stane se v dané době neprodejným.

Druhý extrém představuje podhodnocení, kdy kvůli neznalosti trhu a podmínek stanovíte příliš malou prodejní cenu. Ano, třeba tak seženete nového majitele za rekordně krátký čas, ale připravíte se tak o stovky tisíc korun.

Takže jak vše elegantně vybalancovat a chtít za bytovku optimální sumu? Klíčem je komplexní přístup, který při stanovení ceny pamatuje na:

  • počet čtverečných metrů bytů a nebytových prostor,
  • význam lokality a jejího okolí,
  • stav budovy (zateplení, rekonstrukce, použité materiály atd.),
  • vybavenost objektu (výtah, vlastní parkoviště, recepce, sklepní kóje atd.,
  • průměrnou výši nájemného a s tím související návratnost investice,
  • situaci na realitním trhu a její vývoj,
  • místní rozvoj (nové linky MHD, obchody, rozšíření občanského zázemí atd).

3. Nabízejte nemovitost i příležitost

Z výše uvedených informací vyplývá jedna zásadní skutečnosti. Že byste měli úspěšný prodej vystavět na dvou základních pilířích. Jedním je dům jako předmět zamýšleného obchodu a druhým podnikatelská příležitost, kterou sám o sobě přináší nebo vytváří.

Dejte eventuálním zájemcům najevo, že s vaší bytovkou opravdu pořídí také skvělou možnost, jak na nemovitosti dále vydělávat. „Servírujte“ jim na jednáních informace o investici a návratnosti, ne pouze o tom, kolik bytů se v domě nachází a že stojí na zajímavé adrese.

Nebojte se nachystat data a předkládat konkrétní čísla. Ukažte, jaké výnosy na budoucího vlastníka mohou čekat. Samozřejmě, že on si vše důkladně propočítá sám, ale na vás je navést jeho myšlenky tím nejlepším možným směrem. Utvrdit ho v rozhodnutí vložit peníze do takového projektu. Mírně ho „popostrčit“ a přesvědčit neotřesitelnými argumenty.

Chcete najít podobné články ve svém e-mailu?

Nejdůležitější novinky přímo na váš email. Přidejte se k 4 000 + odběratelů a mějte přehled o pražském realitním trhu. Navíc kniha, jakým chybám se vyhnout při prodeji bytu zdarma.

Příští článek výjde 26.9.2018 na téma:

Které dokumenty při prodeji nemovitosti musí mít úředně ověřené podpisy a které nemusí

Chci nové články o realitním trhu

Vaše osobní údaje (e-mail a jméno) budu zpracovávat pouze za účelem zasílání newsletterů se zajímavým obsahem z oblasti realitního trhu v souladu s platnou legislativou a zásadami ochrany osobních údajů. Svůj souhlas se zasíláním a zpracováním osobních údajů můžete kdykoli odvolat prostřednictvím odhlašovacího odkazu v každém emailu. 

4. Investujte do profi prezentace

Před vytvářením inzerátu si dejte záležet na fotkách, které dokážou zvýšit (či naopak snížit) poutavost nabídky. Vizuál zkrátka dělá hodně, reality jako obor nejsou výjimkou.

Před focením se postarejte o dokonalý úklid všech míst, která budou na záběrech. Odstraňte nepořádek a zbavte se i věcí a nedostatků, co by mohly pokazit výsledný dojem (uschlé rostliny, povalující se krabice, okopané zdi, rozbité výplně dveří a podobně). Asi vás to bude něco stát, ale tento pečlivý přístup se vám vyplatí.

Podobně uvažujte také o době, kdy půjdete nemovitost nafotit. Zapomeňte na dny, kdy je pošmourno, vynikající podmínky vám připraví slunce a přirozené světlo. Nastudujte si také, co to je tzv. zlatá hodinka a proč pozvedne každé focení.

Nebo záležitosti okolo fotografování vůbec neřešte a najměte profíka, který přesně ví, co a jak udělat. Snímky, co pořídí, bez debat předčí jakékoli jiné od amatéra/laika. A to vás dostane před „konkurenci“, co tuhle část přípravy podcenila.

5. Inzeráty na vhodných místech

Vytipujte portály, díky kterým se bude vaše nabídka zobrazovat ideálním zájemcům. Nesnažte se oslovit všechny, z toho se při vyřizování hovorů a odpovídání na e-maily „zblázníte“. Pamatujte na rady z bodu 1 a zaměřte se jen na svou cílovou skupinu.

Kromě úmyslu „lovit ve všech možných vodách“ také doporučuji vyvarovat se inzerování na specializovaných webech, co svým obsahem neodpovídají charakteru nemovitosti. Takže například luxusní bytový dům nevystavujte na stránkách, které mají v oblibě lidé s menším rozpočtem jako je třeba bezrealitky.cz. A stejně přemýšlejte i naopak.

Prodej činžovního domu je neobvyklý prodej a kupce tak nejspíš na realitních serverech naleznete težko. Nejlepší cestou je obrátit se na makléře, který má s prodejem bohaté zkušenosti a zná spoustu bonitních klientů, kteří právě na takovou příležitost možná čekají.

6. Při prohlídkách a schůzkách jdou emoce stranou

Emoce sice patří do jakéhokoli prodeje, ale v tomto případě je omezte. Zájemce nebude zajímat, že daný činžák je vaší srdcovou záležitostí, co určitě chytne i jeho… Ne. Vyjednávací scénář musíte postavit na faktech a datech.

Netvrdím, že byste měli zaujmout „robotický“ chladný postoj, který cílí jen na úspěšně uzavřený obchod. Ale zdravě sebevědomý a argumentačně hodnotný přístup bez prázdných emotivních tvrzení podpoří vaši důvěryhodnost. A ta zase chuť eventuálního kupce „plácnout“ si s vámi.

7. Fér „hra“ bez spekulací a mlžení

Vaše nemovitost má jako každá jiná přednosti a nedostatky. Při prodeji budete samozřejmě vyzdvihovat pozitiva. Ale nezapomínejte ani na zřejmé slabiny. Zvláště pak, když se vás na ně protistrana přímo zeptá. Buďte féroví, neskrývejte, jednejte upřímně. Tento postoj zaujímám ve své kariéře realitního specialisty a považuji ho za nejlepší možný.

Umění prodat neznamená někoho „přechytračit“ či dokonce obelstít. Spočívá ve schopnosti přinést zájemci vhodné řešení jeho požadavku, a to i navzdory nepříznivým okolnostem. Vyžaduje střecha rekonstrukci? Přiznejte to a zároveň kupci připomeňte, že když už jste to vy nezvládli, on si bude moci tím pádem vybrat systém a dodavatele, co bude výborně vyhovovat jeho podnikatelským úmyslům.

Věřte mi, že otevřenost a čestnost mnohdy udělá víc než bezchybný dům, za kterým stojí nespolehlivá a podivně jednající osoba. Navíc – spousta skutečností může postupně vyjít najevo, takže by se vám některé „nečisté“ metody ve finále vůbec nemusely vyplatit. Marnili byste čas a nakonec byste zlevňovali. Nebo by vás celé kolečko inzerování, prohlídek a schůzek čekalo znovu s jiným zájemcem.

8. Bez právníka ani čárku

Tento tip uvádím jen pro připomenutí. Přeci jen si nemyslím, že by se někdo do prodeje za desítky milionů pouštěl bez právníka. Na internetu sice najdete hromady návodů včetně vzorů kupních smluv, ale berte tyto zdroje spíše jako inspiraci a pro základní orientaci v problematice. Navíc se zpravidla týkají běžných „malých“ bytů a domů.

9. Pomoc realitního makléře

Před zahájením prodeje se také budete rozhodovat, jestli si vše zařídíte svépomocí, nebo svou nemovitost svěříte realitní kanceláři. Nechci vás samozřejmě odrazovat od samostatného postupu, ale s profesionálem se vám otevře mnohem více možností, a to s minimem starostí nebo nároků na čas a energii.

Zkušený realiťák se postará o vše. Zajistí špičkovou prezentaci, bude jednat s možnými kupci a vést zdařilá jednání s vážnými zájemci. Když nebudete chtít jinak, zapojíte se pouze v rámci úvodního setkání, kdy objasníte své požadavky ohledně prodeje, a poté až při podepisování smlouvy.

Takže pokud chcete hladký průběh „bez práce“, přizvěte si na pomoc kvalitní a zavedenou realitku či jednotlivce s výsledky a tradicí. Díky internetu si společnosti a experty snadno „proklepnete“, abyste měli jistotu, že se stoprocentně dočkáte úspěchu – maximálně výhodného prodeje bez trablů.

Chci nabídnout nemovitost na prodej

Rádi byste prodali vaši nemovitost rychle a za nejvyšší cenu? Stačí vyplnit nezávazný formulář, zabere vám to méně než minutu. Brzy se vám ozvu.

Vaše osobní údaje budu zpracovávat v souladu se zásadami zpracování osobních údajů.

Načerpejte jedinečné know-how: 9 tipů, jak co nejvýhodněji prodat činžovní dům
4.8 (95.86%) 29 hodnocení

David Majer
David žije v Praze v Bubenči se svou ženou Lucií a synem Oliverem. Je realitní specialista v pražské realitní kanceláři RE/MAX Alfa a měsíčně prodá svým klientům 7-10 nemovitostí. Získal ocenění makléř Skokan roku ČR 2017 napříč celým RE/MAXem v České republice. Je autorem e-booku 7 nejčastějších chyb, kterých se můžete dopustit při prodeji bytu v Praze. Radí lidem, jak výhodně prodat svůj byt a je vášnivým zastáncem férového jednání na realitním trhu. Provádí odhady nemovitostí online, které jsou pro majitelé nemovitostí zdarma a také odhady pro dědická řízení.

Plánujete prodej nemovitosti a chcete znát její cenu?

Váše nemovitost má možná větší hodnotu, než sami tušíte. Získejte zdarma přesnou analýzu a profesionálně určenou prodejní cenu vašeho bytu.