730 542 484 david.majer@re-max.cz - Realitní specialista

Odhad ceny bytu jako klíč k úspěšnému prodeji. Čím a proč se řídit, abyste získali co nejvíce peněz?

20.3. 2020David Majer

Ani dokonalou nemovitost neprodáte dobře, pokud pokazíte hned první zásadní krok – určení správné prodejní ceny. Kvůli zbytečně malé částce proděláte, ta přehnaná vám nepřivede relevantního kupce. Proto „nestřílejte od boku“. Udělejte odhad bytu, kterým se co nejvíc přiblížíte jeho tržní hodnotě. Jak na to?

Univerzální vzorec, co by se dal aplikovat např. na všechny nemovitosti v jednom městě, neexistuje. Ani žádná kalkulačka. Odhad ceny bytu ovlivňuje spousta proměnných, od výměry až po patro, příslušenství nebo třeba občanskou vybavenost lokality a další vlastnosti a parametry.

Každý faktor se v odhadním procesu proměňuje na pomyslné kladné a záporné body. Na některých pak záleží hodně, na jiných méně. Vše se odvíjí od aktuální poptávky a situace na realitním trhu. Z důsledného vyhodnocování a porovnávání vzejde ideální cena, tedy:

  • co nejvyšší,
  • zaručující svižný průběh prodeje
  • a výhodnou vyjednávací pozici pro vás, pro prodávajícího.

Co a jak hýbe s cenou?

Do odhadu bytu tedy zasahuje řada faktorů. Uvedu 5 nejpodstatnějších:

  • Dispozice a výměra

Obecně jsou vyhledávanější menší byty, proto u nich v některých lokalitách šplhá cena za metr čtverečný výrazně směrem nahoru. V tomto přepočtu bývají např. 2+kk dražší než 3+1 v rámci jedné kategorie (v podobném stavu, se stejnou formou vlastnictví atd.). Vyšší hodnotu přináší také orientace oken na jih/západ a neprůchozí pokoje.

Cenu naopak sráží atypická řešení tzv. na míru, která navíc nelze jednoduše změnit. Nebo prostor, co zbytečně omezuje celkovou užitnou plochu (např. velká chodba).

  • Stav

S cenou zamává také stav – staré, zanedbané a poškozené byty se pochopitelně prodávají za méně než jejich „dokonalejší kolegové“. Důležitou roli sehrávají hlavně věci jako staré rozvody, prošlapané podlahy, umakartové jádro, netěsnící okna apod. Zkrátka vše, co se promítá do provozu domácnosti a výše nákladů.

O estetické záležitosti až tak nejde, protože o ty se budoucí majitelé stejně nakonec nejraději postarají sami, podle svého vkusu. Hodnotu tedy zvyšuje skvělá technická kondice nemovitosti, která vylučuje nutnost brzkých investic. Dále cenu nahoru posouvají bezpečnostní prvky.

A zmíním zde i druh zdiva. Obecně platí, že cihlový byt prodáte o cca 20 % dráž než panelový.

  • Příslušenství

Vše, co zvyšuje komfort bydlení, samozřejmě zvyšuje i prodejní cenu bytu. Velké plus v tomto ohledu přináší obvykle balkon, sklep, garáž, parkovací stání, zahrada apod.

  • Lokalita

K dalším faktorům, na kterých stojí odhad bytu, patří i prostředí. Máte v okolí školu, obchody, restaurace a další služby? Pak bude cena stoupat. Podobně pozitivně se do výsledné částky promítá blízkost parků a dobré dopravní spojení.

Opačný efekt přináší hluk, celkově nedostatečná občanská vybavenost, přítomnost fabrik nebo nenapojení lokality na síť linek MHD apod.

Jako příklad mohu uvést pražský realitní trh, na kterém mají vyšší cenu byty v oblastech, co obsluhuje tramvaj nebo metro. Pokud je dostupnost omezena pouze na autobus, cena klesá o cca 7-10 %.

  • Typ vlastnictví

V neposlední řadě se při naceňování musí pracovat také s druhem vlastnictví. Družstevní byty bývají levnější, o to více, když není možnost převodu do osobního vlastnictví. Procentuálně bývá mezi družstevní a „plnohodnotně“ vlastněnou nemovitostí cenový rozdíl cca 10 až 15 %.

Podrobnější informace a další důležité parametry zjistíte v mém e-booku 8 věcí, které ovlivňují cenu nemovitosti. Je zdarma, stáhněte si ho hned teď, ať víte, jak nejlépe přistupovat k odhadu ceny bytu.

Zajímá vás, jak správně určit cenu bytu?

Zjistěte zdarma, za kolik peněz můžete prodat váš byt s 95% přesností. Získejte detailní přehled prodejů bytů z vašeho okolí za posledních 12 měsíců.

Nejdostupnější nacenění? Díky odhadu bytu online

Dobrý odhad neuděláte bez odborných znalostí, praxe a specializovaných nástrojů (např. cenových map). Jak už jsem nastínil – není to tabulková záležitost. Ani se nespoléhejte, že vám pomůže nějaká internetová kalkulačka nemovitosti.

Ano, vyzkoušejte si to. Pro zajímavost a orientační představu. Ale jako podklad pro ostrý prodej amatérský postup nacenění nevyužívejte. S největší pravděpodobností byste tak přišli o spoustu peněz.

Nejjednodušší způsob, jak zjistit ideální prodejní cenu, se jmenuje odhad bytu online. U mě ho navíc získáte zdarma a bez závazků. Jen dvakrát kliknete, vyplníte formulář a třeba už za pár hodin obdržíte výsledek, se kterým můžete bez obav odstartovat prodej.

K tomuto mám pro vás jedno doporučení: obracejte se jen na profesionály s prokazatelnými zkušenostmi a referencemi. Ať máte jistotu, že vám daný realitní makléř vypracuje přesný a spolehlivý odhad ceny bytu, díky kterému se vám prodej vydaří na jedničku.

Vyplňte formulář a získejte přesný odhad ceny bytu

Účel odhadu
Má byt terasu, balkón, lodžii?

Vaše osobní údaje (e-mail a jméno) budu zpracovávat pouze za účelem zasílání newsletterů se zajímavým obsahem z oblasti realitního trhu v souladu s platnou legislativou a zásadami ochrany osobních údajů. Svůj souhlas se zasíláním a zpracováním osobních údajů můžete kdykoli odvolat prostřednictvím odhlašovacího odkazu v každém emailu. 

David Majer
David žije v Praze v Bubenči se svou ženou Lucií a syny Oliverem a Oskarem. Je realitní specialista v pražské realitní kanceláři RE/MAX Alfa a měsíčně prodá svým klientům 5-8 nemovitostí. Získal 1. místo a ocenění nejúspěšnější makléř RE/MAX Alfa roku 2019 a 2018, celkově se umístil na 4. místě z 1.391 makléřů – v rámci všech makléřů RE/MAXu v celé ČR a stal se skokanem roku ČR 2017 napříč celým RE/MAXem v České republice. Je autorem e-booku 7 nejčastějších chyb, kterých se můžete dopustit při prodeji bytu v Praze. Radí lidem, jak výhodně prodat svůj byt a je vášnivým zastáncem férového jednání na realitním trhu. Provádí odhady nemovitostí online, které jsou pro majitelé nemovitostí zdarma a také odhady pro dědická řízení.

Plánujete prodej nemovitosti a chcete znát její cenu?

Váše nemovitost má možná větší hodnotu, než sami tušíte. Získejte zdarma přesnou analýzu a profesionálně určenou prodejní cenu vašeho bytu.