Předkupní právo je zpátky. Jak ovlivní prodej nemovitosti?

První leden 2018 přinese na realitní trh změnu, která pořádně „zamíchá kartami“. Novela občanského zákoníku 460/2016 Sb. totiž k tomuto datu vrací „do hry“ předkupní právo. Co to bude znamenat pro prodávající? To vám přiblížím na následujících řádcích.

Představte si, že jste dědictvím získali polovinu domu po svých rodičích. Druhou vlastní vaše sestra. A teď jste se rozhodli svůj podíl prodat. Takže vytvoříte inzeráty a začnete hledat zájemce o koupi bez ohledu na zájem nebo požadavky druhého majitele. Od příštího roku ale takový postup nebude možný.

Další majitel jako zájemce ze zákona

Předkupní právo stanoví povinnost nabídnout odkoupení dotčeného nemovitého majetku nejprve spoluvlastníkovi. Takže místo jednání s potenciálními kupci z řad široké veřejnosti budete muset v prvé řadě oslovit sourozence, když to vezmu z pohledu nastíněného příkladu.

Nároku na přednostní odkup se držitel dalšího podílu samozřejmě může vzdát. A aby vám váš záměr nezkomplikoval, musí tak učinit písemným prohlášením. Jinak si 6 měsíců počkáte na vypršení lhůty pro využití předkupního práva. Asi nemusím připomínat, jaké starosti přibudou prodávajícím, co s dalšími zainteresovanými osobami nevycházejí moc dobře.

Výjimka u osoby blízké

Předkupní právo se bude týkat úplatných i bezúplatných převodů. Jediná výjimka nastane ve chvíli, když bude chtít vlastník svůj podíl darovat nebo prodat osobě blízké (podle definice § 22 občanského zákoníku), tedy rodiči, manželovi, dítěti atd.

A teď by měli obzvlášť pečlivě číst vlastníci bytů, ke kterým náleží parkovací stání ve společné garáži. Patříte mezi ně? Pak se připravte na nepříjemný zádrhel. Jestliže se rozhodnete svou nemovitost prodat, budete muset místo v garáži nejdříve nabídnout sousedům. Existuje tak riziko, že budete svou bytovou jednotku nakonec prodávat bez atraktivního benefitu, co zvyšuje její celkovou hodnotu.

Když dojde k porušení práva…

…může se „poškozený“ spoluvlastník obrátit na nového majitele podílu s požadavkem na odkoupení. Nabyvatel bude mít povinnost nemovitost skutečně nabídnout, a to při zachování podmínek, jaké měl při pořizování on sám (cena, termíny apod). Neochota k vykonání tohoto kroku může celou záležitost dovést až k soudu.

Předkupní právo u garážového stání

Jak je tomu, když chcete prodat byt ke kterému patří garážové stání v domě nebo parkovací místo před domem?

Příklad 1. – Předkupní právo se nemusí uplatnit

Bytová jednotka je na základě prohlášení vlastníka spojena i s podílem na bytovém domě, který reprezentuje garážové stání. V takovém případě se předkupní právo nemusí nabízet, tato varianta je ale málo obvyklá.

Příklad č. 2. – Předkupní právo se musí uplatnit

Bytová jednotka je vymezena prohlášením vlastníka, majitel dále samostatně vlastní ještě zvláštní podíl na bytovém domě, který reprezentuje možnost garážového stání uvnitř domu (lze samozřejmě i před domem, pokud se jedná o podíl na pozemku). Jestliže bychom prodávali toto „garážové stání“ samostatně, je nezbytné nabídnout možnost uplatnění předkupního práva všem spolupodílníkům.

Jak je to ale v případě, když se stání prodává společně s bytem?

Zákon je možné vyložit i tak, že by fakt, kdy by byl prodávající nucen nabídnout garážové stání samostatně znamenal, že při prodeji bytu následně prodělá. Tím, že by se garážové stání od bytu oddělilo by byl prodávající poškozen, proto by mělo být nabídnuto uplatnění předkupního práva za celek, tzn. za garážové stání i za byt.

Příklad prodeje

Pokud chcete prodat byt  za 4 mil. Kč a k tomu garážové stání za 400 tisíc Kč, které reprezentuje spoluvlastnický podíl na domě (či pozemku u domu), nabídněte všem spoluvlastníkům „garážových stání“ předkupní právo na koupi bytu a garážového stání dohromady v hodnotě 4.400.000,-Kč.