730 542 484 david.majer@re-max.cz - Realitní specialista

Co je zástavní právo a zákaz zcizení a jak ovlivní koupi nemovitosti?

9.1. 2020David Majer

Když v listu vlastnictví narazíte na zápis zástavního práva či zákazu zcizení, nemusíte být jako kupující zklamaní. Sice strávíte více času vyjednáváním a zařizováním (než v případě „čisté“ nemovitosti), ale koupi můžete uskutečnit.

S oběma pojmy se v realitních transakcích, které mám na starost, setkávám vcelku pravidelně. Většinou se totiž pojí s poskytnutou hypotékou – představují pojistku pro banku či společnost, co poskytla úvěr. Chrání se tak před nežádoucím nakládáním s vlastnickým právem k předmětnému bytu či domu před splacením půjčky.

Co znamená zástavní právo

Zástavní právo si tedy do katastru nechává zanést věřitel, který poskytl prostředky na nákup dané nemovitosti. Jedná se o běžnou praxi. Pokud by pak dlužník úvěr nesplatil, dojde k prodeji a ze získaných financí bude pohledávka umořena.

V praxi se prodej takto zatížené nemovitosti (s hypotékou a zástavním právem) řeší následovně. Domluvíte se na převzetí stávajícího úvěru nebo se vše splatí z kupní ceny. Více se dozvíte v článku o prodeji bytu s hypotékou. Jestliže byste koupili byt nebo dům, na kterém vázne zástavní právo, veškeré související povinnosti na vás přejdou.

Co znamená zákaz zcizení

Zákaz zcizení zapsaný do katastru nemovitostí znemožňuje převod bytu/domu na jiného majitele, klasickým prodejem za úplatu i formou darování. Někdy se při přísnějším právním výkladu týká i nájmu/pronájmu.

Opět jde zpravidla o institut, který využívají banky (potažmo věřitelé obecně) ke své ochraně. Sjednává se na vymezenou dobu.

V souvislosti se zákazem zcizení se můžete setkat také se zákazem zatížení, který nedovoluje žádné další právní omezení nemovitosti, typicky věcným břemenem na dožití, předkupním právem apod.

Ani jedno nevylučuje koupi

Jak tedy postupovat, když máte vážný zájem o byt nebo dům, který má v katastru uvedené některé ze zmíněných zatížení? V nejlepším případě si vezměte na pomoc zkušeného realitního makléře, který zajistí, že koupě proběhne v pořádku a bez komplikací.

Pokud se chcete o vše postarat svépomocí (což u této situace upřímně nedoporučuji), připravte se na několik kol vyjednávání s prodávajícím. Ten musí s věřitelem vyřešit svůj závazek, aby bylo možné vymazat zástavní právo a zákaz zcizení z katastru a poté převést nemovitost na vás.

Jak už jsem naznačil výše, volí se obvykle mezi pokračováním v původní hypotéce nebo splacením z peněz dosavadního či budoucího majitele. Ať už se rozhodnete pro jakoukoliv variantu, pamatujte na tyto zásadní rady:

  • Proces a jednotlivé návaznosti dokonale naplánujte, abyste nezaplatili kupní cenu předčasně a neriskovali problémy.
  • Vše pečlivě smluvně ošetřete – nechte si advokátem vyhotovit nebo zkontrolovat dokumentaci.

Chcete najít podobné články ve svém e-mailu?

Nejdůležitější novinky přímo na váš email. Přidejte se k 4 000 + odběratelů a mějte přehled o pražském realitním trhu. Navíc kniha, jakým chybám se vyhnout při prodeji bytu zdarma.

Příští článek si budete moct přečíst už za....

Vaše osobní údaje (e-mail a jméno) budu zpracovávat pouze za účelem zasílání newsletterů se zajímavým obsahem z oblasti realitního trhu v souladu s platnou legislativou a zásadami ochrany osobních údajů. Svůj souhlas se zasíláním a zpracováním osobních údajů můžete kdykoli odvolat prostřednictvím odhlašovacího odkazu v každém emailu. 

David Majer
David žije v Praze v Bubenči se svou ženou Lucií a syny Oliverem a Oskarem. Je realitní specialista v pražské realitní kanceláři RE/MAX Alfa a měsíčně prodá svým klientům 5-8 nemovitostí. Získal 1. místo a ocenění nejúspěšnější makléř RE/MAX Alfa roku 2019 a 2018, celkově se umístil na 4. místě z 1.391 makléřů – v rámci všech makléřů RE/MAXu v celé ČR a stal se skokanem roku ČR 2017 napříč celým RE/MAXem v České republice. Je autorem e-booku 7 nejčastějších chyb, kterých se můžete dopustit při prodeji bytu v Praze. Radí lidem, jak výhodně prodat svůj byt a je vášnivým zastáncem férového jednání na realitním trhu. Provádí odhady nemovitostí online, které jsou pro majitelé nemovitostí zdarma a také odhady pro dědická řízení.

Plánujete prodej nemovitosti a chcete znát její cenu?

Váše nemovitost má možná větší hodnotu, než sami tušíte. Získejte zdarma přesnou analýzu a profesionálně určenou prodejní cenu vašeho bytu.