730 542 484 david.majer@re-max.cz - Realitní specialista

Jak by měl vypadat postup realitního makléře při prodeji bytu krok za krokem

5.4. 2018 David Majer

Spolupráce s RK může vypadat různě – od úplného fiaska k průměrnému či ucházejícímu výsledku. Jak kdy a jak s kým. Zatímco spolupráce se špičkovou RK (respektive špičkovým specialistou) má zpravidla jeden jasný scénář: znamená důkladně promyšlený a osvědčený postup, který je sázkou na jistotu. A přesně takto probíhá prodej se mnou, o kterém vám prozradím vše, co by vás mohlo zajímat.

Různé cesty k navázání prvního kontaktu

Asi nemá smysl zdlouhavě popisovat způsoby, jak mě můžete oslovit. Zavoláte mi, napíšete e-mail či vzkaz přes web nebo pošlete zprávu na Facebooku. Případně využijete některou z mých online služeb, jako je odhad nemovitosti zdarma, kontrola inzerce nebo pomoc s prodejem. Když se vám následně ozvu s požadovanou radou, můžeme si rovnou domluvit schůzku.

„Od stolu“ to nejde

Setkání, které má přinést přínosné závěry pro prodej, se musí bezpodmínečně uskutečnit v předmětném bytě. Protože jen tak vám mohu říci, co, jak a proč udělat. Každý kvalitní a zkušený makléř ví, že podle fotek nebo subjektivního popisu majitele po telefonu nelze relevantně vyhodnotit všechny možnosti.

Prohlédnu si místnosti, zeptám se vás na technický stav i proběhlé úpravy nebo rekonstrukce. Zaměřím se i na exteriér a další parametry, které bývají pro kupující důležité.

Nebudeme se ale zabývat jen nemovitostí. Protože cílem prodeje je vaše spokojenost, budu potřebovat vědět o všech vašich představách a plánech. A také o eventuálních překážkách, které by mohly pozměnit cestu do vytyčeného cíle. Typicky jde například o přání ještě nějakou dobu v bytě bydlet. Třeba kvůli tomu, že chcete za získané prostředky koupit jinou nemovitost.

Žádný prodej není stejný aneb strategie na míru

Na základě všech předložených a zjištěných informací stanovím částku, kterou budete moci za svou nemovitost získat, a doporučím nejlepší možný postup, abychom na ni společně opravdu dosáhli. To vše s ohledem na vaše požadavky i silné (a slabé) stránky vašeho bytu.

Vysvětlím vám, proč se vydat tím a ne jiným směrem. Domluvíme se na dalších krocích, které v drtivé většině případů začínají u home stagingu.

Chcete najít podobné články ve svém e-mailu?

Nejdůležitější novinky přímo na váš email. Přidejte se k 4 000 + odběratelů a mějte přehled o pražském realitním trhu. Navíc kniha, jakým chybám se vyhnout při prodeji bytu zdarma.

Příští článek výjde 23.5.2018 na téma:

Skryté vady při prodeji či koupi nemovitosti

Chci nové články o realitním trhu

Home staging a focení

Další návštěva ve vašem bytě už se tedy uskuteční s designéry, fotografem a dalšími pracovníky podle rozsahu zamýšlených úprav. Záleží na tom, jak interiér vypadá a jestli svým vzhledem vyhovuje nárokům na atraktivní prezentaci, co vynikne v zástupu ostatních.

Obecně platí, že hezké a moderní prostředí z velké části využijeme tak, jak je. Pouze ho na focení odosobníme (dáme pryč fotografie a podobné předměty), přidáme dekorace či jinak naaranžujeme nábytek. U starších, déle neobydlených či jinak nevyhovujících prostorů to vezmeme „z gruntu“. Vymalujeme, natřeme dveře, okna, vystěhujeme/nastěhujeme nábytek apod. Podívejte se na ukázku této „větší akce“, kdy jsme s týmem připravovali byt 2+kk.

Můj postup prodeje je osvědčené know-how oceněné například titulem makléř Skokan roku ČR 2017 nebo desítkami prodaných nemovitostí. Zjistěte, kdo jsem a přečtěte si něco o mně.

Jakmile máme hotovo a vše vypadá přesně podle designérských představ, přijde na řadu focení nebo i natočení videoprohlídky – záleží na povaze nemovitosti a stanovených cílech. O tuto fázi se postará profesionální fotograf se specializací na nemovitosti. A tím skončí úvodní kolo nutných příprav na povedený prodej. Rozloučíme se a já se vám zanedlouho ozvu s inzerátem ke schválení.

Poté se vše rozjede. Váš inzerát zveřejním na nejvýznamnějších realitních serverech a budu ho podporovat, aby působil exkluzivním dojmem. Takže rozhodně nezapadne a uvidíte ho vždy na předních místech ve výpisu nemovitostí dané kategorie.

Účelně a rozumně plánované prohlídky

Začnou se ozývat první zájemci. Pokud se jedná o byt, ve kterém nežijete, bude praktičtější, když mi za účelem prohlídek propůjčíte klíče – ušetříte spoustu času. A pro mě bude snadnější domlouvat se se zájemci. Je vždy jednodušší shodnout se na termínu ve dvou lidech než ve skupině tří zúčastněných osob.

O něco „komplikovanější“ je situace u obývaného obydlí. Ale nemějte obavy, vše efektivně zorganizuji tak, aby vás návštěvy potenciálních kupců zatěžovali co nejméně. Prohlídky se snažím realizovat průměrně jednou týdně. Pro vás jako prodávajícího je totiž určitě příjemnější „odbýt“ si to naráz, než když bych k vám někoho vodil třeba denně.

Zároveň má tento přístup i určitý marketingový význam – když se zájemci potkávají ve dveřích, vidí, že je o nemovitost zájem. A z toho pak můžete vytěžit rychlejší „kývnutí“ na koupi nebo dokonce vyšší cenu.

Nemusíte být u toho (a je to tak i lepší)…

Prohlídka, u které není přítomen majitel, vytváří nejlepší podmínky pro obchod, tedy pro jednání o možné koupi, ceně, slevě atd. Takže když bude na řadě schůzka se zájemcem, dočkáte se ode mě doporučení vyrazit někam na procházku či na nákup.

Důvodů, proč upřednostňuji tento postup, existuje několik. Uvedu dva nejzásadnější:

  • Zájemce se zpravidla ostýchá před vlastníkem mluvit o nedostatcích a jiných negativních věcech, které řeší. Nedozvím se o nich, a tím pádem s nimi nemohu pracovat – vysvětlit, obhájit, najít řešení. Přitom může jít o něco, co přímo rozhoduje o záměru koupit/nekoupit.
  • Podobně je tomu i u otázky financí. Když na vás potenciální kupující „vybalí“, že jde do toho, ale jen se slevou 200 tisíc, v návalu emocí třeba budete souhlasit. Jenže já v tu chvíli budu s jistotou vědět, že snížení ceny je naprosto zbytečné.

Díky reportům budete pořád „v obraze“

Po celou dobu prodeje nemovitosti ode mě budete pravidelně dostávat přehledy, jak si vaše nemovitost vede – kolik uživatelů na internetu vidělo inzerát, zda se na ni ptají, kolik z toho vzniklo prohlídek apod. Tyto statistiky slouží i jako podklady pro případné úpravy strategie.

Například uvidíme, že je o váš byt enormní zájem, a tak se domluvíme na metodě nejvyšší či pro vás nejvhodnější nabídky. Tedy kdo dá víc, ten kupuje. Případně kupuje ten, kdo má sumu v hotovosti. Nebo naopak zjistíme, že se hlásí málo zájemců. Také tehdy vám navrhnu nové možnosti, jak prodej podpořit.

Pečlivé monitorování průběhu zkrátka patří mezi nástroje vydařeného prodeje. Nelze zveřejnit inzerát a čekat, co se bude dít. Pasivita není na místě.

Vážného zájemce důkladně prověřím a půjdeme do finále

Jakmile se objeví kupující (nebo více kupujících), zjistím všechny podstatné informace. Abychom se s prodejem nedostali do bodu, že si váš byt zarezervuje například někdo, kdo ani neví, jestli získá hypotéku. A mezitím bychom ztratili zájemce, který skutečně dokáže koupit.

Poté už nic nebude bránit zdárnému dokončení transakce, které spočívá hlavně v „papírování“. A ani v této fázi se nemusíte téměř o nic starat. Náš právník připraví veškerou smluvní dokumentaci a po dvojité právní kontrole ji oběma stranám předložím k podpisu. Také zajistím úschovu kupní ceny nebo podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru.

Věřím, že jsem vám objasnil vše, o čem jste dosud ohledně spolupráce s realitním makléřem třeba pochybovali. Nebo to vůbec nevěděli. Jen opět připomínám, že bezstarostný průběh, co vám skutečně prodej usnadní a přinese očekávané výsledky, není pravidlem. Zaručí vám ho jen špičková společnost nebo odborník s historií, zkušenostmi a jasnými referencemi.

Chci nabídnout nemovitost na prodej

Rádi byste prodali vaši nemovitost rychle a za nejvyšší cenu? Stačí vyplnit nezávazný formulář, zabere vám to méně než minutu. Brzy se vám ozvu.

Jak by měl vypadat postup realitního makléře při prodeji bytu krok za krokem
4.9 (98.15%) 54 hodnocení

David Majer
David žije v Praze v Bubenči se svou ženou Lucií a synem Oliverem. Je realitní specialista v pražské realitní kanceláři RE/MAX Alfa a měsíčně prodá svým klientům 7-10 nemovitostí. Získal ocenění makléř Skokan roku ČR 2017 napříč celým RE/MAXem v České republice. Je autorem e-booku 7 nejčastějších chyb, kterých se můžete dopustit při prodeji bytu v Praze. Radí lidem, jak výhodně prodat svůj byt a je vášnivým zastáncem férového jednání na realitním trhu. Provádí odhady nemovitostí online, které jsou pro majitelé nemovitostí zdarma a také odhady pro dědická řízení.

Plánujete prodej nemovitosti a chcete znát její cenu?

Váše nemovitost má možná větší hodnotu, než sami tušíte. Získejte zdarma přesnou analýzu a profesionálně určenou prodejní cenu vašeho bytu.

Komentáře