Podívejte se na reálné prodeje krok za krokem

Jak na prodej pronajímané nemovitosti: čekat, nebo nečekat na odstěhování nájemníků?

17.2. 2021 (Aktualizováno: 27.2. 2021)David Majer

Když se rozhodnete prodat nemovitost, kterou zrovna pronajímáte, budete jako jednu z prvních věcí řešit, co s nájemníky. Počkat, až se odstěhují? Nebo jejich bydlení zahrnout do transakce? Obecně doporučuji nabízet hlavně zařízený byt nebo dům (nejspíš tedy v době trvání nájmu).

Ideální rozhodnutí ale jako vždy vychází z konkrétních podmínek a požadavků. V článku rozeberu nejdůležitější okolnosti, které byste měli zvážit. S ohledem na vaše cíle a možnosti pak všechny kroky naplánujete snadněji.

Prodej i s nájemníky? Ano, může být

Pokud nechcete nic moc navíc řešit, můžete samozřejmě byt či dům prodávat i s nájemcem, tedy nájemní smlouvou.

Práva a povinnosti automaticky přejdou na nového majitele. Budete se jen muset zaměřit na kupující, kteří hledají investiční nemovitost nebo kterým zkrátka nevadí nájemní vztah u dané nemovitosti.

O obchodu není vaše povinnost nájemníkovi nic říkat. Je dobré jej však informovat, bez jeho spolupráce se totiž neobejdete. Další odpovědi na podobné otázky najdete v předchozím souvisejícím článku o prodeji bytu s platnou nájemní smlouvou.

Hlavní parametr: vybavení

Občas se setkávám s klienty, kteří chtějí s prodejem začít, až když bude s nájemníkem vše uzavřené a bude pryč. Zbývají například 2 měsíce do vypršení smlouvy, a tak chtějí počkat s tím, že to pak bude jednodušší (především prohlídky).

Co jim obvykle radím? Vždy vycházím z už zmíněných konkrétních okolností. A ty se s každým obchodním případem liší. Obvykle se ale u nejčastějších scénářů dostaneme k těmto doporučením:

  • Jestliže v nemovitost zůstane po odchodu nájemců většina vybavení, klidně řešte vše postupně = nejdřív odstěhování, pak prodej.
  • V opačném případě, kdy velká část nábytku a dalšího zařízení patří nájemníkovi a ten si ho pochopitelně vezme s sebou, začněte s prodejem (nebo alespoň přípravou s focením) ještě v době trvání nájmu.

S prodejem dále neotálejte ani tehdy, pokud byste ho kvůli eventuálnímu čekání na doběhnutí smlouvy mohli zrealizovat třeba až za půl roku nebo rok.

Realitní trh je aktuálně nakloněný vám, prodávajícím. Avšak nikdo vám nedá záruku, že to tak bude i nadále, v dlouhodobém horizontu. Tržní prostředí se mění v závislosti na ekonomice, která reaguje a ještě teprve bude reagovat na pandemii koronaviru.

Pokud by přišla krize, může poptávka klesat. Chcete-li mít jistotu, že se svezete na trendu obrovského zájmu, využijte toho teď a tady. Jakákoliv předpověď do budoucna představuje riziko.

Oceňuji vstřícné a ochotné jednání pana Majera a hlavně rychlost prodeje mé nemovitosti. Mohu jen doporučit. J. Maiselová
Jaroslava M
Jaroslava M
19:21 21 Feb 21
Jsem velice spokojen, potřeboval jsme rychle prodat dost zdevastovány byt z dědictví. Pan Majer bleskově zabezpečil vyklizeni bytu a připravil home staging, co celou vec znacne zjednodušilo a urychlilo. Vřele doporučuji
Bobo Mihok
Bobo Mihok
12:01 22 Feb 21
Děkuji za rychle a solidní jednání
bender zadunajskij
bender zadunajskij
08:02 22 Feb 21
Využila jsem služeb realitního makléře pana Davida Majera z Remax Alfa v Praze. Spolupráce byla, rychlá a efektivní bez zbytečného průtahu. Zároven jsem vždy a rychle dostala odpověď na všechny mé dotazy a obavy z prodeje bytu. Uzavřela jsem smlouvu o výhradním zastupování pro prodej bytu. Za pár... dní se nafotil byt, předala klíče k prohlídce. Následovaly prohlídky o kterých jsem byla vždy předem informována. Za 3 týdny se našel ten správný kupec a sním i dobrá zpráva pan Majer ještě dokázal zvýšit cenu bytu o 3,5 % .Zároveň jsem využila služeb advokátní úschovny se kterou pan Majer spolupracuje už léta. Kdybych prodávala znova určitě bych se nebála využít znovu spolupráce s panem Davidem Majerem. Je slušný, férový a rychlý. A zároveň tímto velmi děkuji za spolupráci.číst dál
Kristyna Salvova
Kristyna Salvova
12:15 20 Jan 21
Situace při prodeji mého pražského bytu byla mimořádně obtížná nejen proto, že šlo o prodej nemovitosti v jiné zemi, než ve které žiji, ale i vzhledem ke komplikacím, ke kterym došlo v právě propuklé pandemické krizi. Pan Majer vyřešil všechny problémy se sebevědomím, s úsměvem a bravurním klidem,... a po celou dobu jsem k němu měla naprostou důvěru. Zůstával se mnou celou dobu ve spojení, reagoval okamžitě na každý můj dotaz nebo prosbu. Vyzvedl moji zahraniční zásilku, která došla do úschpvny mimo Prahu. Zachoval klid v každé stresové situaci. Jsem mu nesmírně vděčná za relativně hladký průběh jinak velmi komplikovaného prodeje, i za to, že dnes bydlím ve vlastním domě v Irsku. Markétačíst dál
Numinous20111
Numinous20111
14:50 13 Oct 20
V nedávné době jsem využila služby realitního makléře p. Davida Majera při prodeji bytu v Praze.Jeho přístup k poměrně složité situaci byl skvělý. Jedná férově, lidsky a je na něj vždy spolehnutí.Přeji mu i nadále mnoho úspěchů a trpělivosti jako doposud. Všem mohu jen doporučit 🙂..
Pavla Žídková
Pavla Žídková
17:11 21 Feb 21
Jsem velmi spokojen s celým procesem prodeje domu, který jsme uskutečnili s vysoce profesionální pomocí pana Majera a jeho spolupracovníků, kteří nám vytvořili velmi pěknou prezentaci domu. V průběhu naší spolupráce se mi s panem Majerem velmi příjemně komunikovalo, vždy se choval taktně, svým... informovaným a zároveň lidsky citlivým přístupem pomáhal klidnému průběhu jednání. Vřele doporučuji využít jeho služeb.číst dál
Pavel Viktora
Pavel Viktora
11:21 17 Oct 20
David Majer je velmi příjemný mladý muž na svém místě. Nic není problém, výborná komunikace, rychlost, důvěra. Vřele doporučuji.
Hedvika Cervinkova
Hedvika Cervinkova
20:53 23 Feb 21
David was a pleasure to have as our agent. He never left any questions unanswered and always responded promptly. I would highly recommend him over any agents as you will save time as well as receive top quality service. He was able to rent out our apartment very quickly and able to close all the... gaps related to administration and legal aspects between the new tenants very effectively.číst dál
Zuzana Tovarova
Zuzana Tovarova
18:38 18 Jan 21
Velice hezké fotografie, které odrážejí skutečný stav nemovitosti a přitom podtrhnou její silné stránky. Díky této prezentaci je výběr jednotky jednodušší a především atraktivní pro zájemce. Doporučuji
Sam Sung
Sam Sung
10:55 20 Jan 21
Kvalita odvedené práce, způsob zpracování, úroveň komunikace i vypovídající hodnota odhadu jednoznačně vypovídá o profesionálním přístupu. Mohu jednoznačně doporučit a děkuji!!!
Josef Ondrušík
Josef Ondrušík
17:12 28 Feb 20
David Majer nám pomohl prodat ve velmi krátké době dva menší byty. Veškeré jeho služby byly vrcholně profesionální, zároveň byla celá naše spolupráce maximálně příjemná i po lidské stránce. Skutečnost, že jsme využili jeho služeb se nám ve výsledku vyplatila i z hlediska finančního - i po odečtení... provize za prodej byl výnos z prodeje vyšší, než jsme na počátku celého procesu doufali. V přímém srovnání se zkušeností s několika dalšími realitními makléři byla spolupráce s panem Majerem jako z říše snů, v tom nejlepším slova smyslu.číst dál
Filip Láb
Filip Láb
16:07 22 Oct 20
A very good broker with a professional background. Friendly, quick to act and very accommodating. - I have had very good experiences with David and can only recommend him!
Paolo Cafaggi
Paolo Cafaggi
15:36 22 Oct 20
Absolutně profesionální přístup. Bez stresu, rychlá, přesná akce. Děkuju
Pavlína Kuřátková
Pavlína Kuřátková
11:26 12 Oct 20
Pana, Davida Majera mohu jen doporučit. Je to člověk na svém místě. Úžasná komunikace a profesionální přístup. Prodal mi nemovitost za týden. Ještě jednou Vám děkuji a přeji mnoho spokojených klientů jako jsem já.
Mirek Tesař
Mirek Tesař
16:34 20 Feb 21
S panem Majerem byla radost spolupracovat. Ve velmi krátkém čase domluvil mnoho prohlídek a byt se prodal za velmi dobrou cenu. Příjemné vystupování, rychlá reakce, profesionální přístup.
Tomáš Kapar
Tomáš Kapar
05:54 25 Oct 20
Realizace prodeje proběhla přesně podle domluvených kritérií. Spolupráce byla na profesionální úrovni. Tímto bych rád poděkoval. Bez problémů bych s panem Majerem spolupracoval znovu.
Jan Vodicka
Jan Vodicka
20:21 22 Oct 20
V loňském roce jsem našla na internetu kontakt na on-line odhad nemovitosti, který nabízel na svých stránkách realitní makléř pan David Majer. Protože jsme se chystali prodat rodinný dům, využila jsem tuto možnost. To byl začátek naší spolupráce a následně rychlého a úspěšného prodeje. Pan Majer... je profesionál ve všech směrech. S jeho prací jsme byli velmi spokojeni. Děkujeme a doporučujeme.číst dál
Eva Kypsonová
Eva Kypsonová
13:09 22 Oct 20
Se službami poskytnutými panem Majerem (i jeho spolupracovníky) jsem byl vždy spokojen, a to při koupi bytu i jeho následném pronájmu. Vše vždy probíhalo promptně a bez problémů.
Jiří Blanda
Jiří Blanda
09:19 22 Oct 20
Pana Majera vřele vřele doporučuji. Prodal velmi rychle můj byt na Praze 9. Velmi oceňují jeho důvěryhodnost, profesionalitu, systematičnost a bezproblémový průchod celého procesu prodeje.
Slavomír Černý
Slavomír Černý
19:37 23 Oct 20
Na práci Davida Majera oceňuji jeho profesionalitu, spolehlivost a dochvilnost. Vždy reagoval na naše e-maily či telefonáty. Nejvíce si cením toho, že nám vždy pomohl najít dobrého klienta/nájemce.
Miloš Brunclík
Miloš Brunclík
09:25 22 Oct 20
Profesionalita a skvely pristup p. Majera nam pri predaji bytu velmi pomohol ! Všetko nám s manželom vysvetlil, predaj prebehol hladko a rychlo. Ak by som v buducnosti planovala kupu alebo predaj tak sa určite obratim jedine na p. Majera
Lucia Marková
Lucia Marková
17:33 21 Feb 21
Pan David Majer je naprostý profesionál, kterého bych přála každému kdo prodává nebo kupuje byt. Stačilo pouze jedno setkání a vše ostatní zařídil dle mých požadavků bez mé přítomnosti. Z jeho jednání jsem byla nadšená.
Romana Reimová
Romana Reimová
13:42 22 Oct 20
S prodejem bytu jsem byla velmi spokojená. Pan Majer je člověkem na svém místě. Je vidět, že svému povolání rozumí a ví, jak se zachovat v různých situacích.
Šárka Chrdlová
Šárka Chrdlová
12:15 13 Oct 20
Pan Majer svým profesionálním přístupem a rychlým jednáním přispěl k mé spokojenosti. Určitě doporučuji.
Adam Kekrt
Adam Kekrt
12:17 06 Mar 21
Dobrý den, pane Majere, děkuji za odhad,který byl vyhotoven v krátké době a tím pádem se neprodlužovalo dědické řízení. Černý F.
Filip Černý
Filip Černý
22:08 25 Feb 20

Zabydlené působí lépe

Z článků na mém realitním blogu už nejspíš víte, co poutá pozornost a zájem potenciálních kupujících a v konečném důsledku zvyšuje prodejní cenu: zázrak jménem home staging. S tím jde ruku v ruce celková atmosféra a pocity při prohlížení inzerátu i během prohlídek.

Co je hezké a líbí se, to vyvolává pozitivní emoce. A přesně to jako prodávající potřebujete – okouzlit. Případný investor si musí u vaší nabídky říct, že se takový byt bude díky atraktivitě snadno pronajímat, možný koncový obyvatel v něm musí vidět hřejivý domov pro sebe a své blízké.

V prázdné nemovitosti „vyrobíte“ přirozeně příjemný prostor, který hned asociuje spokojené bydlení, horko těžko. Dá se pochopitelně zařídit jen pro účely přípravy na prodej, ale je to komplikace a výdaj.

Proto před prodejem pronajímané nemovitosti nepřemýšlejte tolik nad tím, jestli ji začít nabízet bez nájemců ve větším klidu, ale spíš se zaměřte právě na možnosti ohledně zařízení.

Nebo si postup rozplánujte ve znamení kompromisu. Fotky do inzerátu nafotíte ještě se stávajícím vybavením a prohlídky už budou probíhat v prázdném interiéru. Musíte vše ale dobře načasovat, aby mezi oběma fázemi nebyly velké prodlevy.

Nezapomeňte na motivaci

S největší pravděpodobností nebudou nájemníci příliš nadšení z představy, že je zapojíte do procesu shánění nového majitele. Zejména prohlídky mohou být v běžném chodu domácnosti značně obtěžující.

Proto si s nimi upřímně promluvte a zkuste je motivovat například jedním měsícem zdarma. Sice je o ničem nemusíte informovat, ale při prvotních osobních kontaktech s potenciálními kupci určitě nechcete mít naštvané publikum a zřetelné „dusno“

Kdy prodávat raději bez nájemníků nebo prázdnou nemovitost?

Existují situace, ve kterých bych vám nic z toho, co jste si přečetli na řádcích výše, nedoporučil. Pokud s nájemníky nevycházíte, jsou problémoví a ne zrovna vstřícní, bude lepší to s nimi nejprve ukončit. A až poté se pustit do prodeje. S čistou hlavou.

Eventuální špatná zkušenost z prohlídky (nepořádek, zápach, hluk či dokonce naschvály, připomínky a nejapné poznámky) může odradit i solidní zájemce.

Podobně uvažujte o zařízení. Staré a poškozené nemusí na fotkách vypadat dobře. Když se to navíc zkombinuje s prostorem, který má svá nejlepší léta už dávno za sebou, může být nakonec žádoucí ukazovat ho prázdný a s vyhledávaným statusem: k rekonstrukci.

Nevíte si rady a stále se nedokážete definitivně rozhodnout, jak postupovat? Napište mi nebo zavolejte, vše probereme a já vám poradím z pozice zkušeného realitního specialisty, který se přesně tímto zabývá téměř denně. Získáte tak jistotu, že prodáte co nejlépe.

Řešíte prodej nemovitosti a potřebujete pomoc?

Rádi byste prodali vaši nemovitost rychle a za nejvyšší cenu? Stačí vyplnit nezávazný formulář, zabere vám to méně než minutu. Brzy se vám ozvu.

O jakou nemovitost se jedná

Vaše osobní údaje budu zpracovávat v souladu se zásadami zpracování osobních údajů.

David Majer
David žije v Praze v Satalicích se svou ženou Lucií a syny Oliverem a Oskarem. Dlouho žil v Bubenči a Praha 6 je tak jeho druhým domovem. Je realitní makléř v pražské realitní kanceláři RE/MAX Alfa a měsíčně prodá svým klientům 5-8 nemovitostí. Získal 1. místo a ocenění nejúspěšnější makléř RE/MAX Alfa roku 2019 a 2018, celkově se umístil na 4. místě z 1.391 makléřů – v rámci všech makléřů RE/MAXu v celé ČR a stal se skokanem roku ČR 2017 napříč celým RE/MAXem v České republice. V roce 2020 se umístil na 3. místě a drží se tak třetím rokem v TOP 3. Je autorem e-booku 7 nejčastějších chyb, kterých se můžete dopustit při prodeji bytu v Praze. Radí lidem, jak výhodně prodat svůj byt a je vášnivým zastáncem férového jednání na realitním trhu. Provádí odhady nemovitostí online, které jsou pro majitelé nemovitostí zdarma a také odhady pro dědická řízení.

Plánujete prodej nemovitosti a chcete znát její cenu?

Vaše nemovitost má možná větší hodnotu, než sami tušíte. Získejte zdarma přesnou analýzu a profesionálně určenou prodejní cenu vašeho bytu.