730 542 484 david.majer@re-max.cz - Realitní specialista

Jaké daně zaplatíte, když prodáte družstevní podíl? 3 nejužitečnější informace o podmínkách, osvobození a termínech

8.7. 2020David Majer

Převod členských práv sice není standardním prodejem nemovitosti, přesto musíte počítat s povinností zdanit získané finance. Bude se vás tedy týkat daň z příjmu (podle § 10 zákona č. 586/1992 Sb.). Připravil jsem stručného průvodce se 3 body, abyste jasně věděli, kolik zaplatit, nebo naopak kdy nic nehradit.

1. Varianty osvobození: časový test, dědictví, bytová potřeba

A rovnou se vrhneme na případy, které vás před nutností příjem zdanit uchrání. Zákon pracuje se 3 situacemi, které umožňují osvobození od daně z příjmu po převodu družstevního podílu:

  • Splníte 5letý časový test – to znamená, že jste podíl vlastnili alespoň 5 let, než jste přistoupili k jeho prodeji. Nemusíte tedy nic platit a ani podávat daňové přiznání.

Pohlídejte si ale hranici 5 milionů korun. Získáte-li z převodu větší sumu, budete se muset přiznáním zabývat. Bez ohledu na to, že spadáte pod tento typ výjimky. Osvobození jako takové zůstává, takže nebudete nic odvádět, jen musíte příjem nad uvedenou hranici oznámit.

  • Časový test (částečně) splnil zůstavitel – jestliže jste družstevní byt získali v dědictví a dědili jste po manželovi/manželce či příbuzném v přímé linii, můžete využít i jeho dobu vlastnictví podílu pro potřeby osvobození od daně. Pokud byl členem družstva méně než 5 let, jeho období se od stanovené lhůty odečte. A pak už bude jen na vás, zda s převodem počkáte, abyste na osvobození dosáhli.
  • Příjem použijete na bytovou potřebu – časový test nemusíte splnit, když daný příjem poslouží na uspokojení vaší bytové potřeby. Tím se rozumí např. koupě nemovitosti/pozemku, stavba domu, rekonstrukce či splacení úvěru apod.

Bližší informace o tom, jak chápat bytovou potřebu, najdete v § 15 výše uvedeného zákona o dani z příjmu. Částka, na kterou chcete osvobození v těchto podmínkách uplatnit, musí být vydaná do 1 roku před nebo po převodu podílu.

Pro pořádek připomenu, že podíl musíte vlastnit jako fyzická osoba, nesmí být součástí obchodního majetku.

2. Jednoduchý výpočet

Nevyhovujete podmínkám pro uplatnění stoprocentní úlevy? Daň z příjmu při prodeji družstevního bytu budete muset uhradit. V roce 2020 činí sazba 15 %. Lehce si tak spočítáte, kolik státu odvedete.

Základem daně bude rozdíl mezi pořizovací a zrealizovanou prodejní cenou. V případě, že v transakci skončíte ve ztrátě, nebudete pochopitelně nic platit. U bezúplatného nabytí se určení původní ceny řídí předpisem o oceňování majetku. Odhad bude tedy vyhotoven zpětně „dle tabulek“.

Stručný příklad výpočtu daně:

Pan Novák pořídil v roce 2017 družstevní podíl za 1 500 000 Kč. Nyní ho prodal za 1 700 000 Kč. Peníze nepoužije na další bydlení, takže zaplatí daň ve výši 30 000 Kč (15 % z 200 000).

U transakce s družstevním podílem nelze pracovat se souvisejícími výdaji (jako tomu je u standardního prodeje nemovitosti), které by snížily daňový základ – např. odměna pro realitního makléře nebo náklady spojené se zveřejněním inzerátu apod.

3. Důležitý termín 31. března

Jestliže vám prodejem podílu vznikla povinnost podat daňové přiznání, budete tak muset učinit do 31. března následujícího roku. K tomuto datu musíte zajistit nejen dodání formuláře na příslušný finanční úřad, ale také úhradu vypočtené daně, jinak riskujete pokutu. Informace uvedete do přílohy standardního přiznání k dani z příjmů fyzických osob.

Daňové záležitosti jsou vždy složité, proto doporučuji oslovit ke spolupráci odborníka, který se o vše perfektně postará, ideálně od začátku až do konce. Prodej družstevního bytu totiž mohou provázet komplikace. I já na ně už párkrát narazil. Není to tak dávno, co jsem pomohl klientovi úspěšně převést podíl, ačkoliv tomu bránil předseda družstva.

Řešíte prodej nemovitosti a potřebujete pomoc?

Rádi byste prodali vaši nemovitost rychle a za nejvyšší cenu? Stačí vyplnit nezávazný formulář, zabere vám to méně než minutu. Brzy se vám ozvu.

O jakou nemovitost se jedná

Vaše osobní údaje budu zpracovávat v souladu se zásadami zpracování osobních údajů.

David Majer
David žije v Praze v Bubenči se svou ženou Lucií a syny Oliverem a Oskarem. Je realitní specialista v pražské realitní kanceláři RE/MAX Alfa a měsíčně prodá svým klientům 5-8 nemovitostí. Získal 1. místo a ocenění nejúspěšnější makléř RE/MAX Alfa roku 2019 a 2018, celkově se umístil na 4. místě z 1.391 makléřů – v rámci všech makléřů RE/MAXu v celé ČR a stal se skokanem roku ČR 2017 napříč celým RE/MAXem v České republice. Je autorem e-booku 7 nejčastějších chyb, kterých se můžete dopustit při prodeji bytu v Praze. Radí lidem, jak výhodně prodat svůj byt a je vášnivým zastáncem férového jednání na realitním trhu. Provádí odhady nemovitostí online, které jsou pro majitelé nemovitostí zdarma a také odhady pro dědická řízení.

Plánujete prodej nemovitosti a chcete znát její cenu?

Vaše nemovitost má možná větší hodnotu, než sami tušíte. Získejte zdarma přesnou analýzu a profesionálně určenou prodejní cenu vašeho bytu.