730 542 484 david.majer@re-max.cz - Realitní specialista

Předat nemovitost před zápisem do katastru? Než na to přistoupíte, zvažte všechna rizika

27.11. 2018 David Majer

Předání nemovitosti je zlomový okamžik každého prodeje – papírování pomalu končí, transakce jde do finále. Obvykle přichází na řadu po zapsání nového majitele do katastru nemovitostí. Jako prodávající se ale můžete setkat s požadavkem na změnu tohoto klasického postupu, kdy chce mít kupující byt či dům k dispozici ještě před tím, než se stane oficiálním vlastníkem.

Jenže ani racionální odůvodnění tohoto přání a vaše dobrá vůle nesmažou velká rizika, která se s dříve provedeným předáním pojí. Přináším vám přehled těch nejzásadnějších, abyste se dokázali snadněji rozhodnout, jestli (a za jakých podmínek) do toho jít.

Proč aneb typické důvody

Než se dostaneme k hlavním úskalím, podíváme se na to, proč kupující o něco takového vůbec žádají, když jsou jednotlivé kroky obchodu dané (a všeobecně známé a využívané). Většinou je k tomu „nutí“ okolnosti. Pro konkrétní představu uvádím pár příkladů:

  • Kupujícímu končí nájemní smlouva a potřebuje se co nejdříve přestěhovat.
  • Nebo už prodal předchozí bydlení, chce ho uvolnit pro nového majitele, takže by se rád přesunul do kupované nemovitosti.
  • Nebo se chce co nejdříve zabydlet, ale ještě předtím potřebuje udělat úpravy a rekonstrukce, aby pak přišel do hotového. A to nějaký čas trvá.
  • Případně se natolik těší na svůj nový byt či dům, že už nechce čekat na dotažení formalit. Považuje vše za domluvené a odklepnuté a nevidí smysl v tom to dál protahovat.

Občas vzejde požadavek na dřívější předání klíčů i ze strany prodávajícího. Pokud i vy uvažujete o podobném kroku, důkladně si projděte následující rizika, abyste se na ně mohli adekvátně připravit. Protože tady stoprocentně platí známé rčení o tom, že kdo je připraven, není (nepříjemně) překvapen.

Chcete najít podobné články ve svém e-mailu?

Nejdůležitější novinky přímo na váš email. Přidejte se k 4 000 + odběratelů a mějte přehled o pražském realitním trhu. Navíc kniha, jakým chybám se vyhnout při prodeji bytu zdarma.

Příští článek výjde 12.12.2018 na téma:

Jak poznáte stavební pozemek

Chci nové články o realitním trhu

Vaše osobní údaje (e-mail a jméno) budu zpracovávat pouze za účelem zasílání newsletterů se zajímavým obsahem z oblasti realitního trhu v souladu s platnou legislativou a zásadami ochrany osobních údajů. Svůj souhlas se zasíláním a zpracováním osobních údajů můžete kdykoli odvolat prostřednictvím odhlašovacího odkazu v každém emailu. 

Na tohle si dejte pozor – přehled hlavních rizik

  • Zamítnutí vkladu

Když v návrhu uděláte chybu, katastr ho může „smést ze stolu“. Záleží na tom, jestli se jedná o odstranitelné (lze je do určité doby napravit) nebo neodstranitelné nedostatky (zpravidla vedou k zastavení řízení). Obě možnosti přináší zdržení, které může způsobit nemalé problémy.

Nakonec se ani nemusí podařit obchod zdárně dokončit a všechno úsilí by vyšlo naprázdno. Vaši nemovitost by týdny či měsíce někdo užíval a bylo by to naprosto k ničemu. Jediné, co byste z toho vytěžili, by byly starosti.

Jestliže by se v nemovitosti cokoliv stalo, vrátila by se vám s danými poškozeními. Nebo úplně proměněná. A to třeba tak moc, že by bylo mnohem obtížnější sehnat pro ni kupce. A z možných „černých scénářů“ musím také zmínit variantu, kdy by se kupující po neúspěšném převodu odmítal vystěhovat. Netřeba dodávat, jaké spory a tahanice by to spustilo.

  • Dodání dalších podkladů na katastr

Tato situace vychází ze stejného zádrhelu jako v předchozím případě – v hlavní roli katastr. Když v návrhu něco chybí, budete to muset doplnit. A to se potáhne, týdny nebo až měsíce. Kupující z jakýchkoliv pohnutek v tomto mezidobí třeba změní názor, rozhodne se neuhradit kupní cenu (nezajištěnou v notářské či advokátní úschově) a problém je na světě.

  • Předělání kupní smlouvy

Možná dojdete k tomu, že je potřeba poupravit kupní smlouvu. Jenže jakékoliv vyjednávání a kroky s ním spojené berou čas, který často hraje proti vám a staví vás do nevýhodné pozice (jak už jste se dozvěděli na řádcích výše).

Cesta na katastr se pak komplikuje, protože kupní smlouva představuje nezbytnou součást návrhu na vklad – dokud nebude ve finální verzi, se kterou obě strany bez výhrad souhlasí, není možné zahájit převod. Rizika, co tento průtah ukrývá, jsou podobná jako v předešlých bodech.

Ideální prevence: vše písemně a dopodrobna

Dostali jsme se k nejdůležitější otázce – jak získat klid a jistotu? Nejlepší je samozřejmě dodržet běžný postup a předávat až po zapsání nového vlastníka do katastru. Avšak pokud chcete vyjít protistraně vstříc bez riskování a strachování se, jak vše dopadne, ošetřete vše v kupní smlouvě či v dodatku.

Jasně určete:

  • jak velkou část kupní ceny v rámci dřívějšího předání dostanete,
  • zda je možné provádět v bytě nějaké zásahy v daném mezidobí,
  • kdo bude hradit poplatky za služby,
  • zda bude pro tyto účely vytvořena nájemní smlouva,
  • jaká bude výše nájemného/jestli se bude jednat o bezplatné užívání/případně zda bude kompenzace promítnuta do kupní ceny,
  • co se bude dít, když kupující způsobí škody (většinou se apeluje na zřízení pojištění),
  • jak se bude řešit případné zamítnutí vkladu či nedokončení transakce,
  • lhůty na eventuální vystěhování apod.

Ať už se budete s kupujícím domlouvat na čemkoliv (a tím spíše na takto rizikovém postupu), konzultujte své úmysly s právníkem a nechte si smlouvy vyhotovit od něj. Největším nepřítelem těchto nestandardních úmluv je špatně sestavená dokumentace, co vám ve finále může dost „zavařit“. Pokud s tím nechcete mít žádné starosti od začátku až do konce, svěřte prodej do rukou solidní realitní kanceláře. Zkušený a kvalitní makléř přesně ví, co udělat, aby vše proběhlo v pořádku a dopadlo pro vás co nejlépe.

Chci nabídnout nemovitost na prodej

Rádi byste prodali vaši nemovitost rychle a za nejvyšší cenu? Stačí vyplnit nezávazný formulář, zabere vám to méně než minutu. Brzy se vám ozvu.

Vaše osobní údaje budu zpracovávat v souladu se zásadami zpracování osobních údajů.

Předat nemovitost před zápisem do katastru? Než na to přistoupíte, zvažte všechna rizika
4.9 (98.72%) 47 hodnocení

David Majer
David žije v Praze v Bubenči se svou ženou Lucií a synem Oliverem. Je realitní specialista v pražské realitní kanceláři RE/MAX Alfa a měsíčně prodá svým klientům 7-10 nemovitostí. Získal ocenění makléř Skokan roku ČR 2017 napříč celým RE/MAXem v České republice. Je autorem e-booku 7 nejčastějších chyb, kterých se můžete dopustit při prodeji bytu v Praze. Radí lidem, jak výhodně prodat svůj byt a je vášnivým zastáncem férového jednání na realitním trhu. Provádí odhady nemovitostí online, které jsou pro majitelé nemovitostí zdarma a také odhady pro dědická řízení.

Plánujete prodej nemovitosti a chcete znát její cenu?

Váše nemovitost má možná větší hodnotu, než sami tušíte. Získejte zdarma přesnou analýzu a profesionálně určenou prodejní cenu vašeho bytu.