2. Chyba – Nepodceňte prezentaci bytu

Nakoukněte do obsahu mého e-booku 7 nejčastějších chyb, kterých se můžete dopustit při prodeji bytu v Praze. Druhou chybou, o které v e-booku píši, je podceněná prezentace bytu.

Každý inzerovaný byt by měl mít kvalitní fotografie a popis, který se zakládá na pravdě a skutečnosti. Ne každá inzerce, kterou můžete vidět na realitních serverech, to však splňuje a ne každý prodávající si to uvědomuje. Takto podceněné nemovitosti jsou odsouzeny předem k neúspěchu a malému zájmu kupujících.

Jak vypadá špatný popis inzerovaného bytu?

• Nabízím k prodeji garsoniéru na Hájích, cca 3 minuty od metra. Osobní vl. Cena 1.850 000Kč. (pokud vkládáte inzerát na internet, tak není důvod šetřit slovy. Cena je stejná, ať už napíšete větu pouze jednu nebo vět dvacet)
• Tento text je o málo lepší, ale pořád tomu dost chybí: Prodej bytu 3kk, dr. vl., plocha 75 m2, plus balkon 5 m2. Nová okna, výtah, parkety. U domu autobusová zastávka, metro 10 minut pěšky. V blízkosti domu je obchodní dům, škola, kino. Vřele doporučujeme.

Co byste měli v inzerci bytu napsat a na co rozhodně nezapomenout

• Uveďte dispozice a výměru bytu
• Napište, zda má byt balkon, lodžii či terasu a jejich rozměry
• Informace k družstevnímu vlastnictví, jaká je výše anuity a zda je možný převod do osobního vlastnictví.
• Do inzerce vždy uvádějte, v jakém patře se byt nachází a kolik je pater v domě celkem
• Nevynechejte informaci, zda se jedná o dům, panelový nebo cihlový
• Uveďte, zda má dům výtah
• Popište, jaké rekonstrukce byly na domě provedeny nebo zda se nějaké plánují
• Určitě popište, zda rekonstrukcí prošel byt nebo zda je v původním stavu již dlouhá léta
• V Praze je všeobecně problém s parkováním, napište tedy, zda se parkuje na ulici, v garážích pod domem apod.
• Kupující také bude zajímat výše měsíčních poplatků, tak je do inzerce uveďte
• Pokud znáte rozměry místností, tak je v inzerci také napište. Tyto výměry zjistíte z kupní smlouvy nebo z prohlášení vlastníka, či je budete mít v evidenčním listě k bytu
• Důležité je napsat, zda se byt prodává s kuchyňskou linkou a jaké spotřebiče jsou její součástí
• Napište, zda je v koupelně vana nebo sprchový kout a zda je WC zvlášť nebo v koupelně
• Důležité také je, napsat z čeho jsou podlahy. Zda tam jsou parkety, dlažba apod.
• Orientace oken vůči světovým stranám
• Popište lokalitu – dopravní dostupnost je velmi důležitá
• Také občanská vybavenost, jako obchody, škola, hřiště apod.
• V neposlední řadě musíte uvést ukazatel energetické náročnosti budovy, tzv. energetický štítek

A jak vypadá dobře napsaný text k inzerovanému bytu? Zde uvádím příklady k vaší inspiraci:

Příklad 1

Luxusní byt 4 + kk o ploše 101 m2 s lodžií 7 m2 a balkonem 3 m2 ve 3. nadzemním podlaží šestipatrového domu s výtahem v rezidenci Mazanka. Okna bytu a balkonu jsou orientována na východ. Projekt se pyšní nejvyšším oceněním v kategorii rezidenčních projektů roku 2006. Rezidenční komplex se nachází u přírodní rezervace Okrouhlík, ale současně v lokalitě s dobrou dostupností centra města.

V bytě je kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči AGE, indukční varná deska, el. trouba, myčka nádobí, lednice, mrazák a digestoř. V koupelně je vana, sprchový kout a umyvadlo, WC zvlášť. Na podlaze je v pokojích krásná, dřevěná, dubová podlaha, v chodbě a koupelně dlažba, okna jsou plastová. V bytě je komora sloužící jako skladovací prostory pro komfortní bydlení. Vytápění dálkové. K bytu náleží garážové stání.

Výměry místností: obývací pokoj s kuchyňským koutem 42,7 m2, předsíň 14,8 m2, koupelna 4,8 m2, ložnice 12,9 m2, pokoj 10,4 m2, pokoj 11,1 m2, komora 1,9 m2, WC 1,5 m2.

Dům je z roku 2006, má vlastní recepci se servisem 24 hodin denně, dále je v domě k dispozici krásná a dobře vybavená posilovna s proskleným výhledem do vnitrobloku, velmi hezká sauna a vířivý masážní bazén. Blok domů má vlastní zahrady a fontánu, vstup do areálu je možný pouze přes hlídanou recepci. Bydlení zde je tak velmi bezpečné a klidné. Veškerá občanská vybavenost, docházková vzdálenost od metra Ládví. Byt je v osobním vlastnictví, lze financovat hypotékou. Ukazatel energetické náročnosti: C

Příklad 2

Krásný byt 2 + kk o ploše 47 m2 s balkonem 3,3 m2 v prvním patře osmi patrového domu s výtahem. Okna jsou orientována na jihozápad. Vhodný byt k investici k pronájmu. Byt se skládá z chodby s vestavěnými skříněmi s úložnými prostory pro komfortní bydlení. Z chodby se vchází do prostorné koupelny a na toaletu, která je zvlášť. Dále do obývacího pokoje s kuchyňským koutem a do ložnice, kde jsou přes celou stěnu prostorné, vestavěné skříně.

Kuchyňská linka je z krásné a odolné kamenné desky, k vaření slouží sklokeramická varná deska a el. trouba Siemens. Spotřebiče jsou ještě další 3 roky v záruce. Prostorná koupelna s vanou, umyvadlem a místem pro pračku. V pokojích je plovoucí podlaha, na chodbě, v kuchyni a koupelně je dlažba. K bytu náleží sklep a garážové stání pod domem. Dobrá dopravní dostupnost, docházková vzdálenost 10 minut ke stanici metra Hůrka. V blízkosti je škola, školka, lékař, lékárna a pošta. Lze financovat hypotečním úvěrem. Ukazatel energetické náročnosti: G* (v tuto chvíli probíhá vypracování PENB, údaj bude aktualizován).

Nafocení bytu

To co potencionální kupující zaujme na internetu při prohledávání bytů na inzertních serverech jako první a má společně s cenou největší vliv na to, zda si inzerát lidé rozkliknou či ho jen přeskočí, jsou FOTOGRAFIE BYTU.

Mnoho majitelů nemovitostí, ale i realitních makléřů a realitních kanceláří neumějí byt správně vyfotit. Není se čemu divit. Ne každý majitel bytu je fotograf. Realitní makléř by neměl být všeuměl a nesnažit se byt fotit svým chytrým telefonem. To že však realitní kancelář do vašeho bytu nepošle profesionálního fotografa, je první známkou toho, že jste si nejspíš nevybrali tu nejlepší realitku.

Podívejte se na pár špatných příkladů fotografií k inzerci, které jsem našel, během krátké chvíle na realitním serveru sreality.cz. U některých fotek můžete vidět i logo realitní kanceláře. Nechci nijak tímto hanit konkurenční realitní kanceláře a jejich makléře, ale chci tímto upozornit na nekvalitní fotodokumentaci, která má za následek zpomalení prodeje či snížení ceny bytu a mnohdy se vám byt nepodaří prodat vůbec.

Nevěřte tomu, že pokud použijete špatné fotky bytu, odbydete popis nemovitosti a že neuvedete dostatek informací, podotýkám pravdivých, že vám budou volat zájemci, že by rádi váš byt viděli a že ho někdo koupí. Amatérské obrázky dokážou proměnit i krásný a zajímavý byt v neprodejný ležák.

A jak tedy byt k prodeji nafotit správně?

Fotky bytu by měly působit světle, čistě, prostorně a hlavně atraktivně. Jestliže byt prodáváte sami bez realitky (kvalitní realitní kancelář profesionální focení zajistí za vás zdarma), použijte profesionálního fotografa. Pomůže vám odlišit se od stovky dalších inzerátů. Peníze, které vás to bude stát, berte jako investici. Zaručeně se vám to vyplatí. Váš byt s profesionálními fotkami prodáte rychleji a zpravidla dráž. Před tím, než k vám domů fotograf přijde, byt pořádně ukliďte a odosobněte ho.

Pokud je k tomu byt vhodný, vždy svým klientům doporučím home staging, který poskytujeme zdarma.

Co tím myslím?

• Schovejte všechny osobní obrázky z bytu
• Z koupelny schovejte veškerou kosmetiku a ručníky
• Postele pořádně ustelte nebo peřiny a polštáře na focení schovejte
• V kuchyni z linky schovejte přebytečné nádobí, solničky, fritézy, toastery apod.
• Na jídelní stůl můžete přidat vázu s kytkami
• Doplňte gauč v obývacím pokoji a barevně sladěné polštáře nebo z něj naopak vše sundejte
• Schovejte na focení nevhodné koberce, přehozy, záclony apod.
• Vpusťte do bytu co nejvíce denního světla

Přidejte plánek bytu

Možná jej máte v kupní smlouvě či v prohlášení vlastníka. Pokud ne, nakreslete ho. Správně vybraný realitní makléř to zajistí za vás. Plánek bytu v inzerci usnadní potencionálním zájemcům se v bytě zorientovat dříve, než byt navštíví. Z plánku tak mohou poznat, zda daná dispozice je to co hledají. Pokud to tak není, plánek nemáte a zájemce to zjistí až při prohlídce, ztrácíte tak váš vlastní čas s klienty, kteří váš byt nekoupí, protože jim nevyhovuje dispozičně.

Pokud si s tímto vším nechce sami lámat hlavu a chcete s prodejem bytu pomoct, tak pokračujte zde.