730 542 484 david.majer@re-max.cz - Realitní specialista

Chcete koupit byt v novostavbě přímo od developera? Na těchto 6 věcí si dejte pozor

15.9. 2017 David Majer

Nemovitost, která „voní novotou“ a nemá za sebou žádnou „bydlící historii“ – taková představa láká spoustu zájemců o vlastní byt. Jenže koupě od developera je „běh na dlouhou trať“, co může nemile překvapit řadou překážek či nejistot. O šesti nejzásadnějších se dozvíte v tomto článku.

1. Dobře se informujte o financování projektu

To první, co by vás mělo zajímat, když začnete uvažovat o pořízení bytu, který zatím existuje jen jako architektonický plán, jsou peníze. Důkladně prověřte, jakým způsobem bude developer výstavbu financovat. Můžete se setkat se 4 postupy:

  • Platí developer (riziková varianta) – společnost má vlastní finanční prostředky, kterými pokrývá náklady na realizaci. Obvykle se jedná o peníze získané prodejem bytů v předchozích nebo souběžných projektech. Tato možnost je poměrně riziková, protože se případný neúspěch u ostatních výstaveb (= nízký zájem kupců) promítne i do té vaší. Když se odhady firmy nenaplní, tedy nedopracuje se k ziskům v potřebné výši, může špatný předpoklad vyústit až v pozastavení budování domu, nebo dokonce kompletní krach.
  • Platí banka (nejbezpečnější varianta) – v tomto případě záměr „dotuje“ banka, která developerovi poskytla úvěr. Pro vás to znamená větší klid, protože je výstavba finančně zajištěna. Bankovní společnost zde sehrává roli potenciálního zachránce, který při problémech zasáhne, a to ve váš prospěch. Zpravidla má velký zájem na tom, aby vše dospělo do zdárného konce. Takže může projekt převzít a následným prodejem bytů získat zpět půjčené prostředky. Komplikace, které vás u tohoto typu financování mohou potkat, tak spočívají jen v možném posunutí termínů.
  • Platí investor (neutrální varianta, záleží na stabilitě dané firmy) – do „hry“ vstupuje další strana, resp. společnost, která do projektu vkládá své peníze. Má podobnou pozici jako banka.
  • Platíte vy (nejrizikovější varianta) – tento způsob se v mnohém podobá prvnímu uvedenému, protože peníze do projektu „přitékají“ postupně, od zájemců o koupi bytu (většinou ve vlnách podle dosahování dílčích cílů). Opět zde figuruje závislost realizace výstavby na prodejích, které přinášejí nezbytné finanční prostředky. Takže když výsledky nenaplňují očekávání, ohrožuje to úspěšné dokončení.

2. Nestandardní hypotéka = vyšší náklady

Zvažte, jestli vám vytipovaný projekt zbytečně neprodraží hypotéku. Jestli chcete jít do koupě od developera, kdy výstavbu postupně hradí klienti, musíte počítat s nevýhodami plynoucími z plateb na etapy.

V praxi tak budete úvěr požadovat třeba rok nebo dva před tím, než byt skutečně získáte. A čerpání po částech je problematické – u některých bank jen za tučné poplatky, u jiných vůbec. Také myslete na to, že jistinu začnete splácet až po vyčerpání celého úvěru. Do té doby budete bance každý měsíc posílat pouze úroky.

3. Co víte o developerovi?

Investujte energii a čas a „proklepněte“ si všechny společnosti, které se budou na vybudování vašeho vysněného bydlení podílet. Využijte internet a pátrejte v diskuzích a na fórech po názorech a zkušenostech lidí, předchozích klientů dané firmy.

Nespokojte se jen s informacemi, zda je developer spolehlivý z hlediska termínů. Zaměřte se i na kvalitu provedené práce a používaných materiálů. Velcí „hráči“ vám umožní i prohlídku vzorového bytu.

Zjistěte 14 nejzávažnějších otázek, na které byste se měli zeptat developera

Pokud chcete koupit byt v novostavbě přímo od developera, měli byste vědět, na co se zeptat, aby se vám koupě nečekaně neprodražila nebo abyste nežili dlouhé roky na staveništi.

Stáhnout otázky na developera

4. Krásná vizualizace není vše

Propracované digitální nákresy a obrázky vašeho budoucího domova vždycky vypadají úchvatně. Ale nenechte se jimi ošálit. Všímejte si hlavně čísel a hodnot. Hlídejte si výměry a dispoziční řešení. Především u levných bytů může být problém v malých rozměrech místností, které vizualizace šikovně zobrazuje jako dostatečně prostorné.

5. Sliby developera vs. územní plán

Poptávka po novostavbách dává vzniknout úplně novým lokalitám. Nemusí u nich být zcela vyřešena infrastruktura či podoba okolí. Developer vám vše bude s největší pravděpodobností vykreslovat jako výjev z pohádky.

A i když na vás působí sebelepším dojmem, doporučuji si jeho slova ověřit na příslušných místech, resp. v územním plánu. Nakonec můžete zjistit, že pod vašimi okny povede za dva roky silnice nebo vedle „vyroste“ průmyslový areál.

6. Kolaudace, identifikace v katastru a SVJ

A na závěr si ještě probereme pár důležitých termínů, o kterých byste se měli s developerem určitě pobavit.

  • Kolaudace – chtějte vědět, do kdy bude stavba zkolaudována. Případně požadujte kompletní informace o etapizaci. Minimálně kolaudační termín se pak musí objevit i ve smlouvách, co s developerem uzavřete.
  • Identifikace v katastru – informujte se dopředu, jak bude vypadat zápis v katastru nemovitostí. Novostavby často nesplňují limity (hluk, oslunění apod.), a proto mohou být vedené jen jako ubytovací jednotky či ateliér. Obě možnosti snižují tržní hodnotu objektu.
  • Společenství vlastníků jednotek – zjistěte, jak bude SVJ vypadat a kolik bytů do něj bude spadat. Od velikosti se odvíjí šance dohodnout se na úpravách a opravách. Padesát majitelů se domluví snadněji a lépe než např. několik stovek.

Chci nabídnout nemovitost na prodej

Rádi byste prodali vaši nemovitost rychle a za nejvyšší cenu? Stačí vyplnit nezávazný formulář, zabere vám to méně než minutu. Brzy se vám ozvu.

Vaše osobní údaje budu zpracovávat v souladu se zásadami zpracování osobních údajů.

Chcete koupit byt v novostavbě přímo od developera? Na těchto 6 věcí si dejte pozor
4.8 (95.56%) 234 hodnocení

David Majer
David žije v Praze v Bubenči se svou ženou Lucií a synem Oliverem. Je realitní specialista v pražské realitní kanceláři RE/MAX Alfa a měsíčně prodá svým klientům 7-10 nemovitostí. Získal ocenění makléř Skokan roku ČR 2017 napříč celým RE/MAXem v České republice. Je autorem e-booku 7 nejčastějších chyb, kterých se můžete dopustit při prodeji bytu v Praze. Radí lidem, jak výhodně prodat svůj byt a je vášnivým zastáncem férového jednání na realitním trhu. Provádí odhady nemovitostí online, které jsou pro majitelé nemovitostí zdarma a také odhady pro dědická řízení.

Plánujete prodej nemovitosti a chcete znát její cenu?

Váše nemovitost má možná větší hodnotu, než sami tušíte. Získejte zdarma přesnou analýzu a profesionálně určenou prodejní cenu vašeho bytu.