730 542 484 david.majer@re-max.cz - Realitní specialista

Jak prodat teprve vznikající byt od developera, na který jste podepsali SBKS

30.5. 2018 David Majer

„Tak a teď už není cesty zpět.“ – to si asi pomyslí většina lidí, kteří uzavřou smlouvu u smlouvě budoucí kupní (SBKS) s developerskou společností. Je to závazek, to bezesporu. Ale nemusí vás stresovat ve chvíli, kdy se vaše plány změní a vyvázání už není možné. I zatím neexistující nemovitost můžete při splnění určitých podmínek prodat. Prozradím vám, jak postupovat, abyste vše zvládli bez větších starostí.

Změna plánů? Nic neobvyklého

Za dobu, co působím jako realitní makléř, jsem už mockrát potkal (někdy budoucí) vlastníky, kteří museli nebo nakonec sami chtěli vlivem nepředvídatelných okolností úplně otočit své úmysly. Ostatně, jedním z „hybatelů děje“ může být i realitní trh, který aktuálně vytváří atraktivní ziskové příležitosti, protože stoupla a stoupá cena nemovitostí.

Nemějte tedy obavy, nejste v tom sami. Ač se na první pohled může zdát, že se jedná o delikátní a složitou záležitost (jako třeba rozvod s běžící hypotékou), realitní svět vždy nabídne cestu, která vás dovede ke spokojenému konci. Jen ji musíte umět rozpoznat, třeba díky radám a tipům, co vám pravidelně předávám na blogu a facebookové stránce.

Chcete koupit byt v novostavbě přímo od developera? Na těchto 6 věcí si dejte pozor.

Takže můžete vzít zpět i rozhodnutí koupit byt od developera, co jste už právně posvětili. Jak? Konkrétně vás čeká zařízení tzv. postoupení smlouvy o smlouvě budoucí. Tedy jasně, stručně a zjednodušeně: budete „prodávat“ smlouvu, respektive hledat zájemce, který vás v ní „nahradí“.

Co a jak domluvit s developerem

Předně se podívejte do smlouvy, jestli v ní nemáte úpravu o řešení této situace. Pokud jste se v ní na možnosti postoupit SBKS někomu jinému dohodli, pak „není o čem“. Držte se sepsaných podmínek. Jestliže však postoupení není smluvně ošetřené, budou se uplatňovat příslušná ustanovení občanského zákoníku (§ 1895 a násl).

Pamatujte, že s postoupením musí souhlasit budoucí prodávající, v tomto případě developerská firma. Jak na to? Nabízejí se dva způsoby:

  • Jakmile seženete vážného zájemce, sepíšete a podepíšete s ním smlouvu o postoupení a následně to oznámíte developerovi (ideálně ve formě souhlasného prohlášení od vás i zájemce).
  • Nebo uzavřete trojstrannou dohodu o postoupení, kdy se smluvními stranami stanete vy, zájemce i developer, který podpisem stvrdí, že s postupem souhlasí.

Doporučuji jednat fér a nestavět protistranu před „hotovou věc“. Než na developera „nastoupíte“ s papíry, informujte ho o svém záměru, projednejte s ním zamýšlené kroky a domluvte se na kompromisu, co bude vyhovovat všem. Proč? Protože zbytečně negativní atmosféra vám může zhoršit pozici ve vyjednávání.

Developerská společnost si totiž zpravidla stanoví finanční náhradu. A to i přesto, že postoupení nemáte v SBKS ošetřené. Nemá smysl polemizovat o (ne)adekvátnosti tohoto požadavku. Když tím bude podmiňovat podepsání potřebného souhlasu, nic nenaděláte. Vy jste v roli toho, kdo ruší ujednané, vy něco potřebujete, tak pravidla „diktuje“ dotčená strana…

A k tomuto peněžnímu vyrovnání uvedu ještě jednu důležitou radu – sumu i vyplacení si domluvte předem a písemně. Získáte tak jistotu, že vás developer nezaskočí jinou částkou, protože si to v mezidobí, kdy vy hledáte kupce, rozmyslel.

Čím přesvědčit potenciální kupující?

Prodej nemovitosti, která vlastně ještě neexistuje, se řadí mezi specifické. Nepořídíte fotky pro inzerát, nemůžete si domlouvat prohlídky. Zkrátka, nezafungují typické faktory, co zaručují zájem a hladký průběh celého obchodu.

Musíte tedy vytáhnout jiná „esa z rukávu“, která zapůsobí jako neotřesitelné argumenty pro koupi. Těmi jsou:

  • Osvobození od 4% daně z nabytí, protože budoucí majitel koupí byt přímo od developera. Uskuteční se tak první úplatný převod, na který se vztahuje plná daňová úleva.
  • Kupní cena bude včetně DPH.

Dále se samozřejmě opírejte o kvalitu projektu. Ukazujte zájemcům, co je na něm skvělé, zdůvodněte jim, proč jste si ho vybrali – pěkná lokalita, občanská vybavenost, super okolí, příroda, cenové zvýhodnění apod. Zároveň k nim buďte v rámci možností upřímní, když se vás zeptají, proč už novostavbu nechcete. Zbytečné mlžení v nich akorát vyvolá pochybnosti, jestli jste třeba neobjevili nedostatky, kvůli kterým teď obracíte.

Chcete najít podobné články ve svém e-mailu?

Nejdůležitější novinky přímo na váš email. Přidejte se k 4 000 + odběratelů a mějte přehled o pražském realitním trhu. Navíc kniha, jakým chybám se vyhnout při prodeji bytu zdarma.

Příští článek výjde 23.8.2018 na téma:

5 věcí, které byste potencionálnímu zájemci o váš byt říkat neměli

Chci nové články o realitním trhu

Vaše osobní údaje (e-mail a jméno) budu zpracovávat pouze za účelem zasílání newsletterů se zajímavým obsahem z oblasti realitního trhu v souladu s platnou legislativou a zásadami ochrany osobních údajů. Svůj souhlas se zasíláním a zpracováním osobních údajů můžete kdykoli odvolat prostřednictvím odhlašovacího odkazu v každém emailu. 

Když postoupení nevyjde

Může se stát, že kupce neseženete. Nebo se nedomluvíte s developerem. I tak ale trváte na svém – předmětný byt chcete co nejdříve prodat. Pak se nejspíš budete muset smířit s variantou, že vše bude muset doběhnout dle původního „scénáře“. Načerpáte hypoteční úvěr (nebo ne, jestli máte vlastní hotovost) a nemovitost koupíte. A budete prodávat „funglovku“, což má také něco do sebe.

Jen počítejte s těmito hlavními nepříjemnostmi:

  • Kupující bude muset hradit daň z nemovitosti ve výši 4 %, a to se pak může v konečném důsledku promítnout i do ceny, kterou bude ochotný zaplatit (a správný odhad ceny představuje klíčový prvek prodeje).
  • Jestliže financujete hypotékou a předčasně ji splatíte penězi z tohoto náhlého prodeje, s největší pravděpodobností se budete muset vypořádat se sankcemi. I když se tohle týká hlavně hypoték uzavřených před prosincem 2016, kdy ještě neplatil zákon č. 257/2016 o spotřebitelském úvěru, ani novější finanční produkt „neopustíte“ lehce a bez poplatků. Banka chce mít zisk z úroků, které se měly načítat spoustu let. Vaše nečekaná stopka jí „udělá čáru přes rozpočet“ a tenhle nedostatek si daná společnost v určité míře vykompenzuje.

U zamýšleného postoupení SBKS se tedy řiďte zlatým pořekadlem „dvakrát měř a jednou řež“. Promyslete si všechny varianty a zejména dobře počítejte. Někdy se jako nejvýhodnější možnost jeví „prodej smlouvy“, který jsem vysvětlil na řádcích výše. Jindy se zas více vyplatí počkat, dokončit transakci a až pak se vrhnout do hledání nového majitele.

Co však udělat jako první bez ohledu na postup? Začněte odhadem ceny (objednávka online a zdarma), ze kterého vzejdou další zásadní propočty.

Chci nabídnout nemovitost na prodej

Rádi byste prodali vaši nemovitost rychle a za nejvyšší cenu? Stačí vyplnit nezávazný formulář, zabere vám to méně než minutu. Brzy se vám ozvu.

Vaše osobní údaje budu zpracovávat v souladu se zásadami zpracování osobních údajů.

Jak prodat teprve vznikající byt od developera, na který jste podepsali SBKS
4.9 (98.95%) 38 hodnocení

David Majer
David žije v Praze v Bubenči se svou ženou Lucií a synem Oliverem. Je realitní specialista v pražské realitní kanceláři RE/MAX Alfa a měsíčně prodá svým klientům 7-10 nemovitostí. Získal ocenění makléř Skokan roku ČR 2017 napříč celým RE/MAXem v České republice. Je autorem e-booku 7 nejčastějších chyb, kterých se můžete dopustit při prodeji bytu v Praze. Radí lidem, jak výhodně prodat svůj byt a je vášnivým zastáncem férového jednání na realitním trhu. Provádí odhady nemovitostí online, které jsou pro majitelé nemovitostí zdarma a také odhady pro dědická řízení.

Plánujete prodej nemovitosti a chcete znát její cenu?

Váše nemovitost má možná větší hodnotu, než sami tušíte. Získejte zdarma přesnou analýzu a profesionálně určenou prodejní cenu vašeho bytu.