730 542 484 david.majer@re-max.cz - Realitní specialista

Úspěšná investice do nemovitosti: 7 rad, které vám pomohou koupit skvělý byt na pronájem

17.10. 2017 David Majer

Chystáte se koupit byt, abyste na něm mohli vydělávat prostřednictvím krátkodobých nebo dlouhodobých pronájmů? Pak si pořádně promyslete, komu ho chcete propůjčovat k bydlení. Nejde totiž jen o to pořídit „nějakou nemovitost“. Pokud očekáváte zisk a návratnost investice, musíte zvolit takovou, kterou se přesně trefíte do vkusu a požadavků cílové skupiny, tedy potenciálních nájemníků.

Poradím vám, čím se řídit, abyste koupili dobře. Protože i když neřešíte vlastní bydlení, je vhodné přistupovat k výběru co nejpečlivěji. Vynaložená snaha se vám vrátí. Čím lepší byt seženete, tím větší (nejen) finanční radost vám bude přinášet. Všechna důležitá doporučení jsem shrnul do celkem 7 rad, které využijete třeba i jako návod na koupi výhodné investiční nemovitosti.

1. Připravte si podnikatelský plán

Hned od začátku myslete na to, že pronajímáním hodláte vydělávat. Proto k němu přistupujte jako k byznysu. Oprostěte se od emocí a uvažujte čistě pragmaticky. Vůbec nebude na škodu, pokud si všechny požadavky a cíle sesumírujete do podoby jednoduchého, ale účelného plánu.

Uveďte do něj podstatné informace: od částky, kterou jste si na byt vyhradili, přes popis vlastností bytu i protistrany (více se dočtete v dalších bodech) až ke specializaci a způsobu shánění nájemníků nebo předpokládané výši nájemného.

Když budete mít vše zkompletované „černé na bílém“, snadněji se při hledání odpovídající nemovitosti udržíte v potřebných kolejích a seženete variantu, která naplní vaše představy i nároky vyplývající z byznysového úmyslu.

2. Definujte, jak vypadá váš ideální nájemník

Udělejte si jasnou představu o tom, komu budete svůj byt pronajímat. A snažte se vyhnout nicneříkajícímu popisu: „tomu, kdo o to bude stát“. Každá specifická skupina vyžaduje něco jiného.

Jinou představu má čerstvý důchodce, mladá rodina, student nebo například dobře situovaný cizinec, který přijel do České republiky na pracovní stáž. A to v otázce nejrůznějších parametrů – vzdálenost od MHD či přírody, vybavenost oblasti, dispoziční řešení, patro, vybavenost…

Proto se musí váš výběr odvíjet i od toho, na koho se ze všech možných zájemců zaměříte. Podaří se vám tak pořídit nemovitost, do které se vytipovaní nájemníci jen pohrnou. Ať už v rámci krátkodobého ubytování (třeba přes služby typu Airbnb a Booking.com), nebo s cílem dlouhodobě bydlet.

3. Chtějte žádanou lokalitu

Z širší perspektivy mají potenciál velká města, do kterých se sjíždějí lidé z okolí, nebo dokonce celé země. Je v nich menší procento nezaměstnanosti a více příležitostí pro získání práce. A také dostatečná poptávka po pronájmech. Pro vás to znamená téměř jistotu, že dříve nebo později najdete do svého investičního bytu obyvatele, aby vám zajistil očekávaný výnos.

Případně můžete vycházet i z turistické atraktivity daného regionu – to platí hlavně pro ty z vás, kteří se budou orientovat na výletníky a jejich potřebu ubytovat se kvůli několikadennímu poznávání místních krás.

Udělejte třeba malý průzkum a zjistěte, jak to s daným sídlištěm nebo čtvrtí vypadá. Jestli se v ní často pronajímají byty, nebo v ní žijí jen starousedlíci. A opět se mohu vrátit k tomu, co jsem připomínal v předchozí radě. Že vás nasměrují klasické potřeby určité skupiny nájemníků.

Studenti chtějí být nedaleko své školy, pracující třeba u centra. Obvyklým požadavkem bývá i dobrá dopravní dostupnost nebo perfektní občanská vybavenost. Starší lidé zase hodně dbají na klid nebo blízkost obchodu či lékaře. Pár s malým dítětem ocení hřiště a školku.

Zjistěte 15 nejdůležitějších otázek, na které byste se měli zeptat makléře ještě před prohlídkou bytu

Pokud chcete koupit byt a netrávit čas zbytečně při prohlídkách nemovitostí, které ve skutečnosti vypadají jinak, než vidíte v inzerci, zeptejte se makléře telefonicky na některé důležité informace už před prohlídkou. Ušetříte tak svůj čas i peníze.

Stáhnout otázky na makléře

4. S velikostí to nepřehánějte

Mezi nejžádanější dispozice patří 2+kk nebo 2+1. Byty těchto kategorií obecně platí za univerzální a hlavně představují výbornou volbu pro váš záměr. Nestojí tolik a mezi lidmi jsou z pohledu nájemního bydlení nejoblíbenější.

Vyhledávají je mladé i starší páry, „singles“, studenti toužící po větším soukromí, než jaké jim nabízí kolej či velký privát s více jak třemi spolubydlícími.

Možná se teď ptáte, jak jsou na tom garsonky, když se tedy pozornost obrací k menším řešením. Jejich postavení na trhu se liší. Vztahuje se k nim totiž mnohem užší cílová skupina, většinou jen nenároční jednotlivci.

A podobně lze vyhodnotit i větší byty 3+kk a 3+1, které se nacházejí na pomezí. Pro dvojice mají zbytečně moc prostoru, pro rodiny naopak málo. Dejte si proto pozor, aby vás nezlákala koupě „třípokojáku“ s příznivější cenou za metr čtvereční, u kterého byste ale následně měli problém nastavit takové nájemné, které by vám zaručilo výnos.

5. Novostavba vs. starší byt

Dále byste se před koupí měli zabývat i tím, jestli pro své budoucí nájemníky potřebujete byt v novostavbě, nebo vašemu plánování vyhoví starší nemovitost.

Opět vycházejte z potřeb specifikované cílové skupiny. A také ze svých možností. Na dražší a novější nemovitost nebudete muset „sáhnout“ třeba několik let.

Nízká cena letitých objektů si vezme daň v podobě starostí s úpravami a rekonstrukcí. Rozdíl mezi kupními cenami se pak může úplně smazat. Vždy si proto dobře spočítejte, co se vám skutečně vyplatí.

6. Pozor na časté chyby neúspěšných investorů

Vzali jste v úvahu všechny předešlé tipy? Tak jste už pouze krok od úspěšné koupě. Musím vás ale ještě upozornit na možné přešlapy, se kterými se ve své praxi opakovaně setkávám. Poté bude vaše příprava na super investici téměř kompletní.

Největším problémem bývá volba lokality nebo velikosti. Investoři koupí nemovitost nevhodnou svým umístěním i rozměry. Často za tím stojí unáhlenost a nedokonale promyšlené cíle pro pronajímání. Anebo rozhodování se jen podle kupní ceny.

Nebezpečí těchto „šlápnutí vedle“ tkví především v maximálně ztížené cestě k výhodnému pronájmu. Špatná lokalita, ve které chybí zájemci, nebo příliš velký byt – to může vést až k prodělávání. Nájem pak nebudete moci nastavit v odpovídající výši a výnos bude mizivý.

7. Sledujte také trendy a vývoj realitního trhu

V neposlední řadě důrazně doporučuji čerpat znalosti z realitního světa a vytvářet si náhled na situaci okolo nemovitostí. Získáte přehled a lépe odhadnete, jestli se vaše myšlenky ubírají správným směrem.

Možná zjistíte, že zamýšlený výdělek z pronájmu se vzhledem ke změnám, které v dané oblasti nastanou, významně snižuje. A také si postupně začnete vytvářet vlastní know-how, které výborně skloubí váš byznysový plán s dalšími (nejen podnikatelskými) aktivitami.

Co se týče Prahy, ve které jako realitní specialista působím, tak například „na jedničce“ stoupá trend investičních bytů raketovým tempem. Téměř v 99 % případů zde prodávám nemovitosti lidem, kteří je chtějí využít na pronájem přes populární rezervační platformy. (Mimochodem, v jednom z příštích článků očekávejte zajímavosti o Airbnb a tipy ohledně tohoto typu pronajímání.)

Byty určené pro klasické dlouhodobé nájemní bydlení kupují investoři spíše v oblastech okolo centra. Případně u vzdálenějších částí pokaždé existuje podmínka blízkosti metra nebo alespoň zastávky tramvaje/autobusu.

Modelový příklad: financování a výnos

Na internetu při troše snahy rychle narazíte na užitečné online kalkulačky, které vám během chvilky ukážou, jaký výnos můžete očekávat při určité pořizovací ceně. Společně se na jeden orientační příklad podíváme už teď a tady.

  • Vezmete si hypotéku 1 200 000 Kč na koupi bytu v hodnotě 2 200 000 Kč (úrok 3,2 %, délka splácení 15 let).
  • Nájem nastavíte na 10 000 Kč (bez poplatků).
  • Započtete i další náklady, jako je správa pronájmu či pojištění bytu.
  • Po 1. roce tak bude čistý výnos cca 5,9 %.

Investice do nemovitosti představuje zajímavý způsob, jak v dlouhodobém horizontu zhodnocovat finanční prostředky. Potřebnou úspěšnost zaznamenáte s pečlivou a náležitou přípravou, kterou jsem vám předložil i v tomto článku. Pokud byste přesto tápali, obraťte se na mě a já vám rád poradím.

Chcete najít podobné články ve svém e-mailu?

Nejdůležitější novinky přímo na váš email. Přidejte se k 4 000 + odběratelů a mějte přehled o pražském realitním trhu. Navíc kniha, jakým chybám se vyhnout při prodeji bytu zdarma.

Příští článek výjde 25.7.2018 na téma:

Co lidem nejvíce vadí na realitkách aneb jak dělám vše jinak

Chci nové články o realitním trhu

Vaše osobní údaje (e-mail a jméno) budu zpracovávat pouze za účelem zasílání newsletterů se zajímavým obsahem z oblasti realitního trhu v souladu s platnou legislativou a zásadami ochrany osobních údajů. Svůj souhlas se zasíláním a zpracováním osobních údajů můžete kdykoli odvolat prostřednictvím odhlašovacího odkazu v každém emailu. 

Úspěšná investice do nemovitosti: 7 rad, které vám pomohou koupit skvělý byt na pronájem
4.7 (93.89%) 36 hodnocení

David Majer
David žije v Praze v Bubenči se svou ženou Lucií a synem Oliverem. Je realitní specialista v pražské realitní kanceláři RE/MAX Alfa a měsíčně prodá svým klientům 7-10 nemovitostí. Získal ocenění makléř Skokan roku ČR 2017 napříč celým RE/MAXem v České republice. Je autorem e-booku 7 nejčastějších chyb, kterých se můžete dopustit při prodeji bytu v Praze. Radí lidem, jak výhodně prodat svůj byt a je vášnivým zastáncem férového jednání na realitním trhu. Provádí odhady nemovitostí online, které jsou pro majitelé nemovitostí zdarma a také odhady pro dědická řízení.

Plánujete prodej nemovitosti a chcete znát její cenu?

Váše nemovitost má možná větší hodnotu, než sami tušíte. Získejte zdarma přesnou analýzu a profesionálně určenou prodejní cenu vašeho bytu.