Podívejte se na reálné prodeje krok za krokem

3 nejčastější námitky (právníků) kupujících, které překazí uzavření rezervační smlouvy: co může být problém a jak to vyřešit?

12.8. 2020David Majer

Většina kupujících vstupuje do koupě bytu nebo domu s vlastním právníkem, který kontroluje návrhy smluv. To je pochopitelné. Občas se ale stává, že svou revizí a novými požadavky celý proces zdrží. Nebo ho dokonce stopnou, ačkoliv pro to neexistuje závažný důvod.

Prodávající, který má dokumentaci v pořádku, pak jen sleduje a počítá škody, protože mu „utečou“ jiní zájemci nebo nevyjdou důležité návaznosti…

Čím vás může protistrana překvapit, i když to dle vývoje jednání vypadalo, že je rezervace a prodej hotová věc? Jaké nároky mohou být tzv. mimo? Čtěte o nejčastějších připomínkách a buďte na ně připraveni.

Námitka č. 1: Chceme delší rezervační lhůtu

Celkový harmonogram pro nakládání s penězi v prodeji/koupi nemovitosti vychází z možností kupujícího:

  • U hypotečního úvěru se za dostatečnou lhůtu na vyřízení všeho potřebného považuje zhruba 1,5 měsíce.
  • U hotovosti stačí 4 týdny (i méně).

Obě varianty však mohou mít svá specifika. Něco jiného si může dovolit zájemce s předschválenou hypotékou a něco jiného někdo, kdo ještě ani nemá zjištěné, zda a na jaký úvěr dosáhne (tento přístup nedoporučuji, podle mě nemá smysl chodit na prohlídky bez informací z banky).

U hotovosti pak záleží na tom, jestli ji má kupec k dispozici ihned, nebo se k ní váže například prodej jiné nemovitosti –⁠ v takovém případě bude nutná časová dotace alespoň 4 měsíce.

Obecně však buďte obezřetní, pokud se objevují nesmyslné požadavky. Na co by chtěl zájemce čekat půl roku, když má hypotéku téměř v kapse? Ano, oboustranná spokojenost a vzájemná vstřícnost je na místě. Ale nezapomeňte nastavit rozumné hranice, pořád jde zejména o obchod s velkým majetkem.

Takže se jako prodávající na vše zeptejte, než necháte vypracovat smlouvy. A pak ještě jednou. Je lepší si vše dokonale ujasnit předem a vyhnout se dodatečnému vyjednávání nebo dokonce nemilému zjištění, že s danou osobou nemáte šanci dotáhnout obchod, jak potřebujete.

Načasování realitní transakce je věcí domluvy, lhůty mohou být různé. Ale musí vám vyhovovat a zapadnout do vašich požadavků. Proto si dávám záležet na zjišťování situace a možností u zájemců o koupi. Jen dobře informovaný mohu svému klientovi doporučit nejvhodnější postup s nejvhodnějším kupcem.

Námitka č. 2: Chceme vrátit rezervační poplatek, když nedostaneme hypotéku

S tímto se setkávám velmi často. Kupující samozřejmě nechce přijít o peníze, jestliže se mu nakonec nepodaří financovat a koupit. Pro vás, prodávajícího majitele, to je ale risk ve stylu „buď a nebo“.

Buď to dopadne dobře, nebo budete zase na začátku. A ačkoliv jste zažili vlnu zájmu, neznamená to, že bude pokračovat i při novém pokusu rozjet závazné jednání s někým dalším. Mnozí eventuální kupci už budou po týdnech nenávratně pryč.

Proto podobná ustanovení povolte jen tehdy, kdy máte jistotu a do všeho vidíte. Jenže cizí člověk vás asi nepozve na vlastní schůzky v bance, kde se řeší jeho bonita.

Určitý klid vám může dát ověřené potvrzení o předschválené hypotéce (neboli pohotovostním úvěru). Zájemce, který si ji vyřídil, musí koupit nemovitost v určité lhůtě, a tak má půjčku víceméně odklepnutou. Pak by ale nejspíš podobnou formulaci v rezervační smlouvě nežádal, maximálně pro své klidnější spaní.

Co tedy s hypotékou kupujícího udělat, aby pro vás nepředstavovala nebezpečí? Zařizujte ji přes sebe, resp. s pomocí zastupující realitní kanceláře. Takto se o to starám já –⁠ můj hypoteční specialista provede prescoring, abych věděl, na čem v otázce financování jsme. Když daný klient „projde“, můžeme podobná ustanovení zahrnout do smlouvy. Opět je ale zřejmé, že se pak jedná spíše o formalitu, která se s pravděpodobností 99 % nenaplní.

Námitka č. 3: Chceme kompenzaci, když majitel nakonec neprodá

Člověk míní, život mění. Tohle známé rčení se čas od času nevyhne ani realitnímu trhu. Obchod může chtě nechtě ztroskotat i kvůli prodávajícímu. Kupující se chtějí pojistit, že jejich případné finanční a časové investice nevyjdou naprázdno a mají v záloze kompenzaci v podobě pokuty.

Pokud jste přesvědčení, že se prodej uskuteční, nezanedbali jste přípravu a nikde na vás nečíhají žádné překážky, co by se mohly jako naschvál promítnout právě do vaší realitní záležitosti, pak vás nejspíš podobné ustanovení nemusí vyvádět z míry. Pokud máte pochybnosti, odstraňte je a až poté prodávejte. Přesto berte v potaz, že menší riziko k obchodům tohoto typu zkrátka patří.

Při prodeji se mnou se na podobné smluvní pokutě s kupujícím nejspíš nedomluvím. Proč? Protože by nebylo správné chtít po vás další sankci – jedna taková je součástí podmínek naší spolupráce, abych při nedokončení prodeje, které bylo na straně prodávajícího dokázal částečně pokrýt vynaložené náklady (inzerce, marketing, prohlídky atd.).

Jak tedy prodej ochránit a vést ho s jistotou, že se v nějaké fázi nezasekne na připomínkách? Tak jako radím ve všech článcích na tomto vzdělávacím blogu o realitním trhu: připravte se a buďte o krok napřed. Vytipujte potenciální problémy a vyřešte je s protistranou s předstihem.

Na všem se domluvte, aby byly podpisy smluv už jen formalitou. Najděte společnou řeč, a to především tu právnickou. Někdy mohou vzniknout neshody jen kvůli odlišné formulaci. Snažte se hlavně nespadnout do průtahů, které obchodu citelně ublíží. Dokonce třeba až tak, že budete muset jít s cenou dolů (přečtěte si o principu spálení nemovitosti).

Řešíte prodej nemovitosti a potřebujete pomoc?

Rádi byste prodali vaši nemovitost rychle a za nejvyšší cenu? Stačí vyplnit nezávazný formulář, zabere vám to méně než minutu. Brzy se vám ozvu.

O jakou nemovitost se jedná

Vaše osobní údaje budu zpracovávat v souladu se zásadami zpracování osobních údajů.

David Majer
David žije v Praze v Bubenči se svou ženou Lucií a syny Oliverem a Oskarem. Je realitní specialista v pražské realitní kanceláři RE/MAX Alfa a měsíčně prodá svým klientům 5-8 nemovitostí. Získal 1. místo a ocenění nejúspěšnější makléř RE/MAX Alfa roku 2019 a 2018, celkově se umístil na 4. místě z 1.391 makléřů – v rámci všech makléřů RE/MAXu v celé ČR a stal se skokanem roku ČR 2017 napříč celým RE/MAXem v České republice. Je autorem e-booku 7 nejčastějších chyb, kterých se můžete dopustit při prodeji bytu v Praze. Radí lidem, jak výhodně prodat svůj byt a je vášnivým zastáncem férového jednání na realitním trhu. Provádí odhady nemovitostí online, které jsou pro majitelé nemovitostí zdarma a také odhady pro dědická řízení.

Plánujete prodej nemovitosti a chcete znát její cenu?

Vaše nemovitost má možná větší hodnotu, než sami tušíte. Získejte zdarma přesnou analýzu a profesionálně určenou prodejní cenu vašeho bytu.