730 542 484 david.majer@re-max.cz - Realitní specialista

Jak by měla vypadat smlouva o převodu družstevního podílu. Co musí obsahovat a kdy nabývá účinnosti?

4.9. 2020David Majer

Nejpodstatnějším dokumentem v realitní transakci, která se obecně nazývá prodej družstevního bytu, je bezesporu smlouva o převodu družstevního podílu – v přesné terminologii smlouva o převodu členských práv a povinností. Abyste přesně věděli, co do ní (ne)zahrnout, připravil jsem přehled důležitých náležitostí, díky kterému se perfektně zorientujete a na nic nezapomenete.

Pro pořádek: proč prodej není prodej

Majitel družstevního bytu je ve skutečnosti člen družstva s právem využívat (pronajímat si) konkrétní bytovou jednotku. Pokud ji chce tzv. prodat, přenechá své členství za úplatu někomu jinému. Neprodává se a nekupuje nemovitost, ale podíl v družstvu, které vlastní a spravuje celý bytový dům.

Stojíte na úplném začátku a teprve sháníte informace o možnostech a postupu? Přečtěte si dvoudílný článek o prodeji družstevního bytu, ve kterém najdete nezbytné kroky od A do Z.

Tolik k úvodnímu připomenutí, co tento obchod znamená, a teď už se vrhneme na smlouvu.

Základní náležitosti = kdo, co a komu

Základ tvoří u převodní smlouvy údaje o zapojených osobách (neboli o převodci a nabyvateli) a předmětu převodu. V tomto se tedy neliší od standardní kupní, u které byste si měli pohlídat především 5 věcí. Družstva mají často svůj vzor smlouvy, nebojte se však použít smlouvu na míru, kterou vám připraví advokát.

Nezapomeňte na:

  • celá jména a příjmení,
  • rodná čísla,
  • trvalá bydliště,
  • specifikaci družstevního podílu,
  • adresu bytu,
  • údaje o bytovém družstvu (název, sídlo, IČ/DIČ).

Peníze řešte do detailů

A teď přichází na řadu další důležitá záležitost: finance. Ve smlouvě o převodu specifikujte částku a také termíny. Takže „za kolik“ jde ruku v ruce s neméně podstatným „do kdy“.

Určete, v jaké lhůtě složí kupující hotovost na účet advokáta či notáře (dle zvoleného typu úschovy) a za jakých podmínek bude suma uvolněna převodci. Obvykle se tak děje na základě potvrzení družstva o převzetí smlouvy o převodu. Můžete však trvat i na předložení nájemní smlouvy se jménem nabyvatele, která finálně potvrzuje, že podíl má nového vlastníka. Za mě je v pořádku první varianta.

Součástí může být i prohlášení prodávajícího, že nemá vůči družstvu žádné finanční závazky. V neposlední řadě můžete také určit, kdo bude hradit zálohy na služby a další náklady (a jak se naloží s vyúčtováním) v případném mezidobí, tedy v době od uzavření smlouvy/převodu až k odevzdání klíčů.

Kdy bude byt k dispozici?

Nezapomeňte ani na upřesnění, kdy se uskuteční oficiální předání nemovitosti novému vlastníkovi a v jaké lhůtě bude vyhotovena nová nájemní smlouva (+ na koho bude napsaná v případě, že samotný podíl kupuje více lidí či např. rodiče pro svého potomka apod.).

Ve smlouvě se mohou objevit i domluvy ohledně odstranění stávajícího vybavení nebo naopak přenechání nábytku.

Účinnost je okamžitá

Prodej družstevního bytu je rychlý. Právní účinky převodu vůči družstvu nastanou v den, kdy smlouvu nebo prohlášení o vzniku takové smlouvy doručíte družstvu. Pochopitelně ale můžete ve smlouvě určit jiné datum účinnosti.

Na závěr připomenu, že i když není přenechání členství ve družstvu spojené s žádným legislativně určeným poplatkem, družstva obvykle požadují zaplacení tzv. převodního poplatku ve výši několika tisíc korun. Tak s tím počítejte, ať nejste nemile překvapení.

A je to. V této fázi, kdy máte vše vyjednané a podepsané, už by mělo být prakticky hotovo. Ačkoliv já radím obezřetnost až do úplného konce. Dokud neexistuje nájemní smlouva s novým vlastníkem, pořád ve vzduchu visí nepatrné, ale reálné riziko – sám jsem řešil situaci, kdy předseda družstva nechtěl převzít převodní smlouvu.

Pokud vůbec nevíte, jak se o prodej správně postarat, a nechcete s ním mít žádné starosti, napište mi nebo zavolejte. Rád vám poradím nebo vše kompletně zařídím za vás.

Řešíte prodej nemovitosti a potřebujete pomoc?

Rádi byste prodali vaši nemovitost rychle a za nejvyšší cenu? Stačí vyplnit nezávazný formulář, zabere vám to méně než minutu. Brzy se vám ozvu.

O jakou nemovitost se jedná

Vaše osobní údaje budu zpracovávat v souladu se zásadami zpracování osobních údajů.

David Majer
David žije v Praze v Bubenči se svou ženou Lucií a syny Oliverem a Oskarem. Je realitní specialista v pražské realitní kanceláři RE/MAX Alfa a měsíčně prodá svým klientům 5-8 nemovitostí. Získal 1. místo a ocenění nejúspěšnější makléř RE/MAX Alfa roku 2019 a 2018, celkově se umístil na 4. místě z 1.391 makléřů – v rámci všech makléřů RE/MAXu v celé ČR a stal se skokanem roku ČR 2017 napříč celým RE/MAXem v České republice. Je autorem e-booku 7 nejčastějších chyb, kterých se můžete dopustit při prodeji bytu v Praze. Radí lidem, jak výhodně prodat svůj byt a je vášnivým zastáncem férového jednání na realitním trhu. Provádí odhady nemovitostí online, které jsou pro majitelé nemovitostí zdarma a také odhady pro dědická řízení.

Plánujete prodej nemovitosti a chcete znát její cenu?

Vaše nemovitost má možná větší hodnotu, než sami tušíte. Získejte zdarma přesnou analýzu a profesionálně určenou prodejní cenu vašeho bytu.