730 542 484 david.majer@re-max.cz - Realitní specialista

Jak exekuce nebo insolvence ovlivní prodej či koupi nemovitosti? Výhody a rizika, o kterých musí vědět stávající i budoucí vlastník (2. část – insolvence)

17.6. 2020David Majer

V minulé části této dvojdílné minisérie o realitních transakcích, ve kterých je vlastnické právo dotčené dluhy majitele, jste se dozvěděli o prodeji/koupi nemovitosti zatížené exekucí. Nyní je na řadě pokračování s insolvencí.

Ani toto řízení obchod nevylučuje, ale musíte brát ohled na jasně nastavená pravidla pro jednání a průběh. Což znamená, že zařizování vás bude stát více času a energie a hlavně: vyžaduje nekompromisní přípravu a obezřetnost.

K insolvenci se přistupuje, když je dlužník tzv. předlužený – dluží většímu počtu věřitelů a hodnota jeho majetku je menší než všechny finanční závazky. Proto není schopný jim dostát, ani kdyby sebevíc chtěl. V předchozím článku se dočtete, jak se insolvence liší od exekuce.

Kdo má vše na starost

Soud, který povolí insolvenci, určí insolvenčního správce. Ten jako jediný pak může nakládat s majetkem dlužníka, tedy i s jeho bytem či domem. Případnou transakci proto musíte domlouvat přes něj (nebo jeho zástupce v podobě najatého realitního makléře) a vše se řídí insolvenčním zákonem č. 182/2006 Sb.

Správce komunikuje s věřiteli či věřitelským orgánem a domlouvá s nimi způsob vypořádání pohledávek. S ohledem na vývoj a konkrétní okolnosti se u nemovitosti zpravidla řeší, zda dojde ke klasickému prodeji (tzv. z volné ruky, musí ho povolit všechny zapojené orgány) nebo dražbě. Postup může vycházet také z nařízení soudu.

Když chcete prodat nebo koupit nemovitost v insolvenci

Doporučení, výhody a rizika pro prodávající

Stejně jako u exekuce doporučuji, abyste se vyvarovali dražby, pokud je to možné. Protože takový prodej by vám nejspíše přinesl méně peněz. Nespoléhejte se, že to „nějak dopadne“, buďte aktivní, jednejte se správcem.

Ukažte zapojení, soustřeďte se na součinnost. Sice už bude vše především v jeho rukách, ale i ve vašem zájmu je prodat co nejvýhodněji. Hledejte ideálního kupce, zvyšujte šanci na hladký průběh a vyhovující výsledek.

Plusy prodeje nemovitosti v insolvenci:

  • Asi nemusím vysvětlovat, co prodejem získáte = zbavíte se nepříjemností v podobě dluhů. Nebo minimálně výrazně  snížíte jejich hodnotu.
  • Kupce se nejspíš najde poměrně snadno, protože se předmětná nemovitost bude s největší pravděpodobností nabízet levněji oproti její standardní tržní ceně. A na to pochopitelně „slyší“ hodně kupujících. Určité skupiny investorů se dokonce specializují na výkup bytů a domů od majitelů v insolvenci, takže i to může být cesta, jak se se vším popasovat co nejdříve.

Na co si dát pozor:

  • Plánujte a snažte se být v obraze, ať se pak nemusíte stěhovat narychlo a ve stresu. Berte to, jak to je, a včas se na vše připravte. Nemá smysl něco komplikovat třeba protahováním odchodu z dané nemovitosti. Ve finále uškodíte stejně jen sami sobě.

Doporučení, výhody a rizika pro kupující

Koupě bytu nebo domu od vlastníka, který spadl do insolvenčního řízení, obvykle představuje zajímavou příležitost. Pamatujte však na to, že jednání povedete výhradně s insolvenčním správcem, eventuálně s realitním makléřem, který ho zastoupí.

Plusy koupě nemovitosti v insolvenci:

  • Na rozdíl od vady ve formě exekuce je majetkoprávní riziko minimální, resp. nulové. Pořídíte totiž čistou nemovitost (zaručuje to zákon) = bez zástavních práv a exekučních příkazů apod.
  • Není to pravidlem, ale existuje velká šance, že koupíte velmi výhodně, se slevou třeba několik stovek tisíc.

Na co si dát pozor:

  • Financování hypotékou je složité, banky se do toho totiž příliš nehrnou. Pomůže vám ale zkušený finanční poradce, který se v obchodech tohoto typu vyzná a ví, jak na to. Domluví to v bance, naplánuje návaznosti.
  • Informace si dopředu ověřte v katastru nemovitostí (konkrétně v listu vlastnictví), insolvenčním rejstříku atd.
  • Nejedná se o standardní koupi, proto se daný byt či dům zpravidla nabízí tzv. jak stojí a leží. Nikdo tak nezaručuje technický stav a možná uvnitř nakonec zůstane i vybavení a další majetek. Na nárokování skrytých vad rovnou zapomeňte, nikdo za ně nenese odpovědnost. Tip: proveďte inspekci nemovitosti, při které se o kondici bytu nebo domu dozvíte vše podstatné.
  • Ne každý vlastník umí situaci s insolvencí správně zpracovat, propadá stresu a je zoufalý, takže může dělat naschvály, poškozovat nemovitost, oddalovat stěhování apod. Částečně se těmto komplikacím vyhnete odpovídajícími formulacemi v kupní smlouvě, ve které stanovíte termíny a možné sankce. Nejhůř se budete muset obrátit na soud a podat např. žalobu na vystěhování.

Obecně počítejte s tím, že se mohou nepříjemnosti objevovat i po dokončení převodu – když budou bývalého vlastníka na dané adrese hledat další věřitelé, exekutoři apod.

Jaký bude postup?

Transakce jako taková se od klasického prodeje až tak neliší. Připomenu jen, že za prodávajícího vystupuje insolvenční správce nebo realitní makléř. Kupující musí vést jednání pouze s ním, slovo stávajícího vlastníka nemá žádnou právní váhu.

Co byste měli vědět o průběhu:

  • Při rezervaci se podepíše rezervační smlouva, podle které uhradí zájemce rezervační poplatek.
  • Poté přijde na řadu smlouva o smlouvě budoucí kupní. Upraví termíny a podmínky pro zaplacení kupní ceny, podepsání kupní smlouvy, zápis do katastru a další nezbytné úkony.
  • Pozor: nelze využít běžnou formu úschovy = advokátní, notářská. Platba se poukazuje na speciální účet insolvenčního správce
  • Po uhrazení celkové ceny je možné uzavřít kupní smlouvu. K tomuto kroku patří i předložení návrhu na odstranění zástav a dalších podobných vad u předmětné nemovitosti, protože právě prodejem tato omezení vlastnického práva dle insolvenčního zákona zanikají.
  • Následně může dojít ke vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího. Správce vydá potvrzení, že uvedená zatížení mohou být vymazána.
  • Po převodu nemovitosti předá správce soudu shrnutí a vyčíslení – jaké byly náklady, kolik náleží věřiteli/věřitelům, co zbyde dlužníkovi apod.
  • Co se týče uvolnění nemovitosti, záleží na dohodě, resp. podmínkách ze smluv.

Prodej nebo koupě v insolvenčním řízení vyžaduje striktně odborný přístup na obou stranách. A ne jen kvůli legislativní náročnosti. Chyby a omyly se sice vždy dají napravit, ale způsobují zbytečně starosti navíc.

Proto věnujte čas důkladné přípravě, ať přesně víte, co vás čeká. A kupující by si měli dát záležet i na výběru vhodného specialisty, realitního makléře a právníka, který právě v takových typech obchodů prokazatelně „umí chodit“.

Chcete najít podobné články ve svém e-mailu?

Nejdůležitější novinky přímo na váš email. Přidejte se k 8 000 + odběratelů a mějte přehled o pražském realitním trhu. Navíc kniha, jakým chybám se vyhnout při prodeji bytu zdarma.

Příští článek si budete moct přečíst už za....

Vaše osobní údaje budu zpracovávat v souladu se zásadami zpracování osobních údajů.

David Majer
David žije v Praze v Bubenči se svou ženou Lucií a syny Oliverem a Oskarem. Je realitní specialista v pražské realitní kanceláři RE/MAX Alfa a měsíčně prodá svým klientům 5-8 nemovitostí. Získal 1. místo a ocenění nejúspěšnější makléř RE/MAX Alfa roku 2019 a 2018, celkově se umístil na 4. místě z 1.391 makléřů – v rámci všech makléřů RE/MAXu v celé ČR a stal se skokanem roku ČR 2017 napříč celým RE/MAXem v České republice. Je autorem e-booku 7 nejčastějších chyb, kterých se můžete dopustit při prodeji bytu v Praze. Radí lidem, jak výhodně prodat svůj byt a je vášnivým zastáncem férového jednání na realitním trhu. Provádí odhady nemovitostí online, které jsou pro majitelé nemovitostí zdarma a také odhady pro dědická řízení.

Plánujete prodej nemovitosti a chcete znát její cenu?

Vaše nemovitost má možná větší hodnotu, než sami tušíte. Získejte zdarma přesnou analýzu a profesionálně určenou prodejní cenu vašeho bytu.