Podívejte se na reálné prodeje krok za krokem

Jak exekuce nebo insolvence ovlivní prodej či koupi nemovitosti? Výhody a rizika, o kterých musí vědět stávající i budoucí vlastník (1. část – exekuce)

3.6. 2020David Majer

Ani exekuce, ani insolvence prodej či koupi nevylučuje. Musíte však počítat s tím, že celý proces bude na vyřizování náročnější než u právně čisté nemovitosti a do transakce se zapojí více institucí.

V tomto článku (a později v jeho pokračování) vám přiblížím všechny důležité informace k postupu a podmínkám, abyste se mohli lépe připravit a snadněji rozhodnout o nejvhodnějších krocích.

Exekuce vs. insolvence: v čem se liší?

Obě řízení představují způsob, jak umořit dluh, který dlužníkovi tzv. přerostl přes hlavu. Pokud se součástí tohoto řešení stane jeho nemovitost, většinou nezbyde nic jiného než ji prodat (v určité fázi i bez souhlasu majitele) a ze získaných peněz pak vypořádat související závazky.

  • V případě exekuce (návrh podává jen věřitel, slouží k vyřešení jedné dlužné částky nebo více jednotlivých částek) dojde u nemovitosti k omezení vlastnictví. Prakticky se zablokuje v katastru nemovitostí a není možné převést ji na někoho jiného, zřídit věcné břemeno a realizovat další podobné úkony, dokud nebudou dluhy splacené a exekuce ukončená.
  • Insolvenční řízení (návrh může podat věřitel i dlužník) znamená, že závazky převyšují hodnotu veškerého majetku a s nemovitostí může nakládat výhradně přiřazený insolvenční správce. Má za úkol shromáždit majetek dlužníka a dle domluvy s věřiteli jim vrátit alespoň část peněz. Protože se k insolvenci přistupuje, když je daná osoba předlužená, můžou už na domě nebo bytě váznout exekuce. Ty sice nelze při insolvenci provádět, ale přesto není možné uskutečnit prodej jen tak z vlastní vůle majitele.

Když chcete prodat nebo koupit nemovitost v exekuci

Doporučení, výhody a rizika pro prodávající

Zásadní rada: konejte a spolupracujte. Nenechte to dojít do nucené dražby, kterou může exekutor nařídit, pokud ani přes zahájení exekuce dál nic neřešíte. Z dražby totiž získáte méně peněz než při včasném postupu. Konečná suma může být dokonce jen žalostných 25 % z obvyklé tržní ceny, když se dražba dostane až do pátého kola.

Udělejte tedy vše pro to, aby se váš zatížený byt nebo dům dostal do nabídky co nejrychleji po zahájení exekuce. Jakmile seženete vážného zájemce, ihned to oznamte exekutorovi.

Plusy prodeje nemovitosti zatížené exekucí:

  • S největší pravděpodobností najdete zájemce rychle, protože kvůli administrativní zátěži a riziku pro kupujícího budete muset jít s cenou dolů. A nižší cenovka představuje atraktivní argument pro koupi jak u „běžných“ zájemců, tak u investorů, kteří se zaměřují právě na výkup zadlužených domů a bytů.
  • Takže pokud vše dobře naplánujete a propočítáte, prodej vás zbaví exekuce (a souvisejících nákladů, co rostou každým dnem) a zajistí vám opět klidný spánek.

Na co si dát pozor:

  • Buďte aktivní, komunikujte se všemi, kterých se vaše situace týká (exekutor či exekutoři, obecně věřitelé). Jakékoliv skrývání informací, třeba o existenci dalších dluhů, které by se na prodávanou nemovitost ještě mohli nabalit v průběhu domlouvání transakce, vám nijak nepomůže. Problémy vás tak jako tak dostihnou a zmařený obchod vás přiblíží k nežádoucí dražbě.
  • Vše řádně smluvně ošetřete. Samozřejmostí je vypracování nebo kontrola dokumentace právníkem.

Doporučení, výhody a rizika pro kupující

Koupě bytu nebo domu, na který se vztahuje exekuce, může být finančně velmi výhodná. Majitel potřebuje peníze rychle, navíc nabízí nemovitost se škraloupem, tím pádem ji musí prodávat s výraznou slevou. Jinak je bez šance.

Na vaší straně leží nezanedbatelné riziko – to je holý fakt. Pokud si ale vše pohlídáte, úsilí a obavy později nahradí vědomí, že jste udělali skvělý obchod. Zde opravdu musíte „důvěřovat a prověřovat“ a „dvakrát měřit a jednou řezat“ a hlavně se vyznat. Víc než kdy jindy.

Do jednání a zařizování tak nevstupujte bez schopného právníka nebo špičkového realitního makléře (který má právníka a všechny potřebné odborníky ve svém týmu).

Plusy koupě nemovitosti zatížené exekucí:

  • Asi nemusím opakovat, že u zadlužené nemovitosti je největší lákadlo cena. Ušetříte až stovky tisíc korun.
  • Z pozice toho, kdo „někoho zachraňuje“ (s trochou nadsázky), budete také moci lépe korigovat celkový průběh. Nemyslím tím, že byste měli zneužívat špatné situace protistrany, ale když máte vyjednávací schopnosti (nebo makléř, u kterého by to měla být jasná přidaná hodnota), hodně toho může být podle vás – dokumentace, termíny, podmínky.

Na co si dát pozor:

  • Prověřte všechny dluhy prodávajícího, nespoléhejte se jen na informace z listu vlastnictví nebo údaje od vlastníka. Může se totiž stát, že během domlouvání koupě se na nemovitost navalí další exekuce v režii dalších exekutorů. A ty byste také museli uhradit, aby se uskutečnil převod na katastru. Jestliže by už byla domluvena cílová částka, tratili byste na tom nebo složitě upravovali smlouvy a prodlužovali už tak náročný a dlouhý proces. Nebo by konečný součet závazků mohl převyšovat obvyklou cenu takové nemovitosti. Zkrátka musíte mít dopředu ve všem jasno.
  • Nahlédněte tedy do Centrální evidence exekucí a insolvenčního rejstříku (částečně lze využít postup při prověřování zájemce o pronájem), případně úvěrových registrů či databáze sdružení Solus. Vyžádejte si od majitele plnou moc, abyste mohli získávat informace jak u exekutora, tak například v záznamech příslušného soudu, který může mít informace o řízeních, která ještě nejsou nikde zapsaná.
  • V neposlední řadě trvejte na doložení potvrzení, že prodávající nemá dluhy u institucí, jako je finanční úřad, správa sociálního zabezpečení nebo zdravotní pojišťovna.

Chcete najít podobné články ve svém e-mailu?

Nejdůležitější novinky přímo na váš email. Přidejte se k 8 000 + odběratelů a mějte přehled o pražském realitním trhu. Navíc kniha, jakým chybám se vyhnout při prodeji bytu zdarma.

Příští článek si budete moct přečíst už za....

Vaše osobní údaje budu zpracovávat v souladu se zásadami zpracování osobních údajů.

Jaký bude postup?

Už víte, že prodej/koupě nemovitosti zatížené exekucí není jednoduchá záležitost. Naštěstí ale ne nemožná. Co konkrétně vás čeká? Obecné shrnutí najdete v následujících bodech. I když se vše odvíjí vždy od konkrétních okolností, tento souhrn můžete považovat za základní návod krok za krokem.

  • Na začátku seznámí prodávající kupce se všemi dluhy, které by mohly ovlivnit převod. Kupující si vše důkladně ověří. Cílem je zjistit celkovou sumu pohledávek, aby bylo možné domluvit adekvátní kupní cenu. Nezapomeňte, že některé závazky kvůli běžícím úrokům dennodenně narůstají, a tak je nutné vše vyčíslit s předstihem k určitému datu.
  • Obě strany si musí vyjasnit, zda úhrada poslouží jako stoprocentní náhrada kupní ceny nebo bude jen její částí.
  • Všechny zásadní informace a termíny se zanesou do smlouvy o smlouvě budoucí kupní (SBKS), kterou podepíšete před vyplacením exekuce. Po uhrazení exekutor dlužníkovi potvrdí, že jsou závazky vypořádané.
  • Poté by měl dát exekutorský úřad podnět o vymazání exekucí z listu vlastnictví na katastru. Je dobré to ohlídat a v případě potřeby připomínat. Pak lze přistoupit k uzavření kupní smlouvy, jak jste si písmeně dohodli v SBKS.
  • A dále vše poběží tak, jako byste převáděli „čistou“ nemovitost. S kupní smlouvou doručíte na katastr návrh na vklad, počkáte, až doběhne ochranná lhůta, a budete mít hotovo.

V 2. části se dozvíte, jak probíhá realitní obchod, když je předmětná nemovitost součástí insolvenčního řízení. Nenechte si to ujít – přihlaste se k odběru nových článků e-mailem nebo mě sledujte na Facebooku (stránka David Majer – realitní specialista) a určitě jeho zveřejnění nepropásnete.

Řešíte prodej nemovitosti a potřebujete pomoc?

Rádi byste prodali vaši nemovitost rychle a za nejvyšší cenu? Stačí vyplnit nezávazný formulář, zabere vám to méně než minutu. Brzy se vám ozvu.

O jakou nemovitost se jedná

Vaše osobní údaje budu zpracovávat v souladu se zásadami zpracování osobních údajů.

David Majer
David žije v Praze v Bubenči se svou ženou Lucií a syny Oliverem a Oskarem. Je realitní specialista v pražské realitní kanceláři RE/MAX Alfa a měsíčně prodá svým klientům 5-8 nemovitostí. Získal 1. místo a ocenění nejúspěšnější makléř RE/MAX Alfa roku 2019 a 2018, celkově se umístil na 4. místě z 1.391 makléřů – v rámci všech makléřů RE/MAXu v celé ČR a stal se skokanem roku ČR 2017 napříč celým RE/MAXem v České republice. Je autorem e-booku 7 nejčastějších chyb, kterých se můžete dopustit při prodeji bytu v Praze. Radí lidem, jak výhodně prodat svůj byt a je vášnivým zastáncem férového jednání na realitním trhu. Provádí odhady nemovitostí online, které jsou pro majitelé nemovitostí zdarma a také odhady pro dědická řízení.

Plánujete prodej nemovitosti a chcete znát její cenu?

Vaše nemovitost má možná větší hodnotu, než sami tušíte. Získejte zdarma přesnou analýzu a profesionálně určenou prodejní cenu vašeho bytu.