Jak poznám, že jsem cenu bytu nastavil správně aneb nedávejte slevy, když nemusíte

Jestli je prodejní cena bytu nastavena správně, určí vždy až trh. Respektivě poptávka a zájem o něj. V praxi to znamená, že před prodejem bytu provedu online odhad nemovitosti a klient se dozví doporučenou cenu, kterou následně upravíme podle stavu bytu a domu a představ či potřeb prodávajícího. Jak ale zjistit, že byla cena po spuštění inzerce nastavena správně?

Statistika každý týden

U nás v RE/MAXu na to máme skvělý nástroj. Každý týden klientům posílám statistiku bytu nebo domu, takový chytrý přehled, kde jsou agregovaná data ze všech realitních serverů. Vidíme tak, kolik lidí se na všech realitních serverech jako sreality, reality idnes apod. na inzerovaný byt či dům podívalo a také vidím údaje, kolik lidí na byt reagovalo e-mailem a telefonicky. Všechny tyto poptávky totiž pečlivě měříme.

Podívá-li se tedy na byt týdně 1500 lidí a máme jen jednu či dvě reakce, ze zkušenosti to znamená, že cena byla nastavena příliš vysoko. V takovém případě je dobré na to reagovat a cenu upravit, tak aby se zájem zvýšil. Není totiž dle mé zkušenosti pravděpodobné, že by se zájem s trvajícím časem změnil. Není však nutné cenu snížit hned během prvních dvou týdnů prodeje. Kdy zlevnit prodávanou nemovitost se dočte zde.

Kolik zájemců je dost?

Pokud na byt reaguje zhruba 5-6 lidí týdně, je to signál, že cena bytu byla nastavena správně a je otázkou dní, kdy se byt prodá za inzerovanou cenu. To nám také slouží k vyjednávání o ceně. Spousta zájemců o koupi bytu by ráda slevu a chtějí si vyjednat ty nejlepší možné podmínky pro sebe, ať už tam argument pro slevu je nebo není. Tím argumentem se rozumí, pokud je nutné v nemovitosti něco zrekonstruovat, tak aby se tam dalo bydlet.

Představte si, že prodáváte byt za 4.000 000Kč a dnes by vám někdo nabídl 3.800 000Kč hotově, bez hypotéky. Cena by byla možná blízko vašemu očekávání a nevěděli byste, jak se zachovat a zda slevu 200.000Kč zájemci dát či nikoli.

Jelikož však máme naše statistiky prodeje, doporučil bych vám, že slevu není potřeba dávat, že zájemců je dostatečný počet a že se byt prodá bez slevy. Díky tomu, že máte tyto informace, nemusíte dávat slevy zadarmo a ušetříte desítky a někdy i stovky tisíc korun.

Pokud to vývoj prodeje dovolí, statistiky můžu prezentovat i zájemci, který nižší cenu nabídl a když vidí, že byt není opravdu „žádný ležák“ a nejedná se o spálenou nemovitost, často pochopí, že by měl jednat rychle a kupní cenu akceptovat.

Co když je zájemců příliš?

Existují i opačné případy, kdy je zájemců tak moc, že je to indikací toho, že cena je příliš nízká a je možné cenu zvýšit. V praxi to znamená, že nemáme 5-6 lidí týdně, ale denně. V takovém případě vždy informuji majitele, že zájem je zvýšený a doporučím mu, abychom se vydali jít cestou nejvyšší nabídky, tzv. prodej bytu aukcí.

Zájemci jsou tedy o tom dopředu informování, že zájem je zvýšený a že po prohlídce dostanou 3-4 dny na to, aby nám písemně dali svou nabídku, za kolik peněz chtějí nemovitost koupit, společně se způsobem, jak by financovali. Někdo by totiž mohl nabídnout třeba o 200tis. více, ale financoval by teprve z peněz, která získá z prodeje rodinného domu, se kterým ještě ani nezačal. Prodej rodiného domu si může vzít třeba i 6 měsíců času.

Někdo by měl hotovost a další hypotéku. V případě, že máme nabídek více, vždy majiteli poradím, jakou by si měl vybrat a proč, ale finální rozhodnutí je samozřejmě na něm.

Statistiky jsou tak detailní, že je možné vidět, kolik návštěv inzerce bylo v daný den. Lze tak vysledovat, zda se na byt lidé dívají během pracovního týdne či přes víkend a který den je nejsilnější. V ten den je možné zvýšit propagaci inzerce, například bannerem na sreality apod.