730 542 484 david.majer@re-max.cz - Realitní specialista

Jak (s)právně řešit problém jménem skryté vady nemovitosti

23.5. 2018 David Majer

Technický stav nemovitosti spadá mezi nejdůležitější a zároveň nejožehavější témata při prodeji či koupi. Některé „mezery v kondici“ dané budovy totiž nemusí být v době prohlídek a jednání vůbec patrné. Přitom ale existují a dříve či později o sobě dají vědět. Poradím vám, jak se s těmito skrytými vadami co nejlépe popasovat.

Nedostatky, o kterých při domlouvání prodeje žádná ze zúčastněných stran nemá ponětí, mohou po čase hodně „zatopit“ jak kupujícímu, tak prodávajícímu. Proto hned na úvod zmíním, že stejně jako u jakéhokoli jiného problému, i v tomto případě se vyplatí věnovat pozornost a energii prevenci.

Nechte (si) byt nebo dům důkladně zkontrolovat odborníkem (pomůže např. profesionální inspekce nemovitosti), ať přesně víte, co nabízíte nebo pořizujete. Férové a otevřené jednání vždy zajistí nejvýhodnější výsledky a nejlepší skryté vady jsou samozřejmě žádné skryté vady…

Co to je a na kom leží odpovědnost

Jak už jsem tedy nastínil na řádcích výše – skryté vady jsou takové, které existovaly už při převzetí bytu nebo domu novým majitelem, ale nebyly zřejmé. A projevily se až během následného užívání. Odpovídá za ně prodávající.

Příklady:

  • zatékající střecha
  • trámy a konstrukce napadené dřevokaznými škůdci
  • nefunkční odpady
  • poškozená otopná soustavy
  • narušená statika
  • tepelné mosty
  • nerovné podlahy

Ale pozor: nepleťte si je s tzv. zjevnými vadami, které lze rozpoznat poměrně jednoduše. Může se jednat například o prasklé sklo v okně. Možná si toho nikdo nevšiml při předávání (a není to zaznamenané v protokolu), ale protože se jedná o vizuálně zřetelný problém, který dokáže objevit a pojmenovat i laik, nejde s ním nakládat jako se skrytou vadou.

Chcete najít podobné články ve svém e-mailu?

Nejdůležitější novinky přímo na váš email. Přidejte se k 4 000 + odběratelů a mějte přehled o pražském realitním trhu. Navíc kniha, jakým chybám se vyhnout při prodeji bytu zdarma.

Příští článek výjde 23.8.2018 na téma:

5 věcí, které byste potencionálnímu zájemci o váš byt říkat neměli

Chci nové články o realitním trhu

Vaše osobní údaje (e-mail a jméno) budu zpracovávat pouze za účelem zasílání newsletterů se zajímavým obsahem z oblasti realitního trhu v souladu s platnou legislativou a zásadami ochrany osobních údajů. Svůj souhlas se zasíláním a zpracováním osobních údajů můžete kdykoli odvolat prostřednictvím odhlašovacího odkazu v každém emailu. 

Možnost reklamace aneb když je odhalíte

Pokud se nemovitost se zatím „neviditelnými“ nedokonalostmi potýká, časem se o nich dozvíte. Třeba po letní koupi na podzim zjistíte, že nefunguje topení. Nebo se ukáže, jak při dešti zatéká kolem oken. Prodávající vám o tom neřekl, sami jste to poznat nemohli. Co udělat? Reklamovat.

Občanský zákoník vám na odhalení a reklamaci skrytých vad dává lhůtu 5 let od nabytí předmětného staršího bytu či domu. U novostaveb platí obvykle klasická záruka 2 roky (nebo delší, pokud si ji s vámi developer ujedná).

Jakmile se ale s něčím nežádoucím setkáte, neotálejte. Čím dříve začnete konat, tím lépe. Vše zadokumentujte (ideálně ve spolupráci s nezávislým expertem) a ozvěte se předchozímu vlastníkovi – zašlete mu vše písemně poštou. Požadujte opravu nebo slevu z pořizovací ceny, tedy navrácení odpovídající sumy.

Více článků zaměřené pro kupující nemovitostí najdete v kategorii koupě bytu zde.

U zvlášť závažných případů, kdy skryté vady kompletně brání v řádném užívání stavby, můžete dokonce odstoupit od kupní smlouvy.

Protože se jedná o složitou situaci mnohdy spojenou s velkými náklady, počítejte s tím, že řešení může být náročné a zdlouhavé. A jestliže se s protistranou nedomluvíte, nezbyde vám než se obrátit na soud.

Větší klid pro prodávajícího? Horko těžko…

A teď zabrousíme na druhou stranu, k prodávajícímu. Co si budeme povídat, 5 let je dlouhá doba. Představa, jak se po 4 rocích od prodeje ozývá nový majitel s tím, že se s nemovitostí děje něco, za co zodpovídáte vy, rozhodně není příjemná.

Jak tedy alespoň trochu vybalancovat přísnost občanského zákoníku? Zde se nabízí jediná účinná rada, kterou jsem nastínil už na začátku článku – nic nezanedbejte a snažte se všechny vady odhalit před prodejem. A pak je samozřejmě nezapírejte (+ později s nimi operujte i ve smlouvě). Možná budete muset prodávat za nižší částku, ale takovou „pojistku klidného spánku“ s odstupem času určitě oceníte.

Zapomeňte na hojně využívanou formulaci „jak stojí a leží“. V eventuálním sporu vám vůbec nepomůže, protože nesmazává vaši odpovědnost. Můžete se zkusit s kupujícím dohodnout na výmluvnější a konkrétní definici o jejím úplném vyloučení, třeba jen u určitých parametrů nemovitosti. Například navrhnete, že nebudete zodpovědný za stav vodovodního potrubí. Otázkou zůstává, zda něco takového budoucí vlastník přijme.

Takže jsme se opět dostali k tomu, že ochranu vám poskytne jen pořádná kontrola, při které vytvoříte seznam vad a ten následně přiložíte do smlouvy a k předávacímu protokolu. Do dokumentů také uveďte informace o stáří nemovitosti a jejím standardním opotřebení. Nezapomeňte zmínit, že všechny tyto vlastnosti zohledňujete v ceně a kupující je s aktuálním stavem srozuměný.

Ze všeho, co jste si teď přečetli, vyplývá jasné doporučení – nad skrytými vadami nemovitostmi by nikdo neměl jen tak „mávnout rukou“. Jejich včasné objevení (tím myslím před uskutečněním prodeje, se kterým vám mohu pomoci) je jednoznačně ve vašem zájmu. Jako prodávající získáte větší jistotu, že vše dopadne k vaší spokojenosti a bez obav z budoucnosti. A jako kupující z nich můžete udělat pádné argumenty pro vyjednání slevy.

Chci nabídnout nemovitost na prodej

Rádi byste prodali vaši nemovitost rychle a za nejvyšší cenu? Stačí vyplnit nezávazný formulář, zabere vám to méně než minutu. Brzy se vám ozvu.

Vaše osobní údaje budu zpracovávat v souladu se zásadami zpracování osobních údajů.

Jak (s)právně řešit problém jménem skryté vady nemovitosti
5 (99.13%) 23 hodnocení

David Majer
David žije v Praze v Bubenči se svou ženou Lucií a synem Oliverem. Je realitní specialista v pražské realitní kanceláři RE/MAX Alfa a měsíčně prodá svým klientům 7-10 nemovitostí. Získal ocenění makléř Skokan roku ČR 2017 napříč celým RE/MAXem v České republice. Je autorem e-booku 7 nejčastějších chyb, kterých se můžete dopustit při prodeji bytu v Praze. Radí lidem, jak výhodně prodat svůj byt a je vášnivým zastáncem férového jednání na realitním trhu. Provádí odhady nemovitostí online, které jsou pro majitelé nemovitostí zdarma a také odhady pro dědická řízení.

Plánujete prodej nemovitosti a chcete znát její cenu?

Váše nemovitost má možná větší hodnotu, než sami tušíte. Získejte zdarma přesnou analýzu a profesionálně určenou prodejní cenu vašeho bytu.