730 542 484 david.majer@re-max.cz - Realitní specialista

Co hrozí, když prodáte nebo koupíte dům bez stavební dokumentace? Podívejte se na přehled potenciálních problémů

3.5. 2019 David Majer

Nepředaná nebo neúplná stavební dokumentace při prodeji (či koupi) rodinného domu vám může dost „zavařit“, ať už jste na kterékoliv straně obchodu. Abyste věděli, do čeho jdete, když tuto záležitost podceníte, nachystal jsem přehled nejzásadnějších rizik.

V realitním světě samoprodejců, kteří se na mě často obracejí po fázi nezdaru, pozoruji určitý trend. Lidé se zaměřují pouze na všeobecně známé kroky v prodejní/kupní transakci a specifické nezbytnosti přehlížejí. Buď o nich vůbec nevědí, nebo je z neznalosti berou na lehkou váhu…

A to je i případ stavební dokumentace. Někdo jí nepřikládá velký význam a odbývá ji s tím, že „později se kdyžtak dohledá“, případně se spoléhá na vlastní úsudek, protože „je snad jasné, kde co stojí a kde co vede“.

Jakýkoliv přístup tohoto typu je ale špatný a může se vymstít. Jinak řečeno: může v konečném součtu vyjít hodně draho. (A snad ani nemusím uvádět, že do profesionálních služeb nepatří.)

Zákon ukládá povinnost dokumenty uchovávat

Přitom legislativa má pro majitele domu jasný vzkaz – dle §125 stavebního zákona je vlastník stavby povinen uchovávat ověřenou dokumentaci, plně odpovídající aktuálnímu stavu. A jestliže dochází ke změně vlastnictví, musí ji odevzdat nabyvateli nemovitosti.

Avšak s požadavkem na aktuálnost to bývá složité, zvláště u starých domů s dlouhou historií. Stačí pár rekonstrukcí či přístaveb, obměny vlastníků a vzniká chaos. Takže nakonec můžete dojít k tomu, že stavební papíry nejsou k dispozici. A když ano, nekorespondují s dnešní podobou objektu.

Stává se to, není to nic neobvyklého. Jak se k tomu postavit? Řešte to, nemávněte nad tím rukou, protože jinak zbytečně riskujete. Jak moc? To vám odhalí následující řádky.

Chcete najít podobné články ve svém e-mailu?

Nejdůležitější novinky přímo na váš email. Přidejte se k 4 000 + odběratelů a mějte přehled o pražském realitním trhu. Navíc kniha, jakým chybám se vyhnout při prodeji bytu zdarma.

Příští článek výjde 28.8.2019

 

Chci nové články o realitním trhu

Vaše osobní údaje (e-mail a jméno) budu zpracovávat pouze za účelem zasílání newsletterů se zajímavým obsahem z oblasti realitního trhu v souladu s platnou legislativou a zásadami ochrany osobních údajů. Svůj souhlas se zasíláním a zpracováním osobních údajů můžete kdykoli odvolat prostřednictvím odhlašovacího odkazu v každém emailu. 

Nebezpečí pro prodávajícího i kupujícího

Co je tedy „v sázce“, když si stavební dokumentaci nepohlídáte? Pokud pominu starosti a časovou náročnost při zpětném řešení, tak se vše točí okolo financí.

Rizika pro prodávajícího:

  • Nedostatečná dokumentace znamená vadné plnění. Na objevení nedostatků má kupující 5 let a je velmi pravděpodobné, že během této doby na případnénesrovnalosti narazí. Pak může vyžadovat slevu z kupní ceny. Podle rozsahu a závažnosti daných slabin se jeho nárok vyšplhá až na statisíce korun.
  • Nebo bude chtít nový vlastník odstoupit od smlouvy. A na to si dejteobzvlášť pozor. Během „ochranného“ období může vypuknout ekonomická recese, kterou provází pokles cen nemovitostí. Kupující toho může chtít využít – „vrátí“ vám dům, vy jemu peníze. Poté si pořídí jinou, ale s mnohem nižší cenovkou.

Rizika pro kupujícího:

  • Chybějící či špatná dokumentace komplikuje rekonstrukci, a to hlavně dílčí (typicky renovaci rozvodů). Nebo vám překazí plány ohledně žádostio dotaci. Když máte mylné informace o tom, kde se co nachází, můžete během úprav nechtíc napáchat spoustu škod. Například se probouráte do vodovodního potrubí, poničíte kanalizační odtok apod. Takže vzniknou neočekávané náklady, které obvykle výrazně narušujíharmonogram a rozpočet.
  • Nejhorší scénář dokonce může přinést nutnost nepopsanou část stavby odstranit, protože u ní nebudete schopni prokázat, že byla v minulosti řádně povolena a zkolaudována.
  • Také je třeba si uvědomit, že postoj druhé strany k vadnému plnění nemusí být plný nadšení a ochoty… Domluva může váznoutnebo ztroskotá úplně. Nakonec vám nezbyde nic jiného, než se svých práv domáhat s pomocí soudu. Nemusím asi dodávat, jak může být tohle všechnonáročné.

Jak se vyhnout problémům

Stoprocentní stavební dokumentaci považujte za samozřejmost. Je ve vašem zájmu mít tyto papíry v pořádku – lepší prevenci obtíží nenajdete. Sice tak v prodeji domu (resp. koupi) vytvoříte další úkol, ale jak vyplynulo z předchozích informací, vyplatí se to.

Navíc svou důsledností a snahou chtít vše dodat nebo naopak obdržet relevantní údaje o nemovitosti přispějete k žádoucí transparentnosti a hladkému průběhu celého obchodu. A usilovat v realitách o korektní vztahy, to rozhodně má smysl.

Co konkrétně udělat, když jako vlastník zjistíte, že materiály neexistují či obsahují chybná data? Nabízejí se dvě hlavní cesty:

  • Můžete zkusit kontaktovat příslušný stavební úřad. Nic to ale nezaručuje – archivovaná dokumentace nemusí být v souladu se současným stavem nemovitosti.
  • Nebo vsadíte na jistotu a necháte vše vypracovat odborníkem nanovo. Zabývá se tím například inspektor nemovitostí či projektant. Může to být i zjednodušená dokumentace stavby (tzv. pasport) a tu pak úřad ověří. Kolik to stojí? Záleží na velikosti a charakteru budovy, cena se zpravidla pohybuje v řádu nižších desítek tisíc korun.

Ačkoliv jsem se v tomto článku zaměřil na stavební dokumentaci při prodeji rodinného domu, neznamená to, že byste ji při dlouhodobém vlastnictví neměli vůbec brát v potaz. Eventuální rozpor může při kontrole objevit třeba i finanční nebo katastrální úřad a pak se roztočí kolotoč byrokratických útrap. Proto mám pro vás závěrečnou radu: udržujte „doklady“ od své nemovitosti aktuální a bez chyb, ať s ní můžete bez obav nakládat, kdykoliv potřebujete.

Chci nabídnout nemovitost na prodej

Rádi byste prodali vaši nemovitost rychle a za nejvyšší cenu? Stačí vyplnit nezávazný formulář, zabere vám to méně než minutu. Brzy se vám ozvu.

Vaše osobní údaje budu zpracovávat v souladu se zásadami zpracování osobních údajů.

Co hrozí, když prodáte nebo koupíte dům bez stavební dokumentace? Podívejte se na přehled potenciálních problémů
4.9 (97.78%) 63 hodnocení

David Majer
David žije v Praze v Bubenči se svou ženou Lucií a syny Oliverem a Oskarem. Je realitní specialista v pražské realitní kanceláři RE/MAX Alfa a měsíčně prodá svým klientům 5-8 nemovitostí. Získal 1. místo a ocenění nejúspěšnější makléř RE/MAX Alfa roku 2018, celkově se umístil na 9. místě z 1.391 makléřů – v rámci všech makléřů RE/MAXu v celé ČR a stal se skokanem roku ČR 2017 napříč celým RE/MAXem v České republice. Je autorem e-booku 7 nejčastějších chyb, kterých se můžete dopustit při prodeji bytu v Praze. Radí lidem, jak výhodně prodat svůj byt a je vášnivým zastáncem férového jednání na realitním trhu. Provádí odhady nemovitostí online, které jsou pro majitelé nemovitostí zdarma a také odhady pro dědická řízení.

Plánujete prodej nemovitosti a chcete znát její cenu?

Váše nemovitost má možná větší hodnotu, než sami tušíte. Získejte zdarma přesnou analýzu a profesionálně určenou prodejní cenu vašeho bytu.