730 542 484 david.majer@re-max.cz - Realitní specialista

Bez exkluzivní smlouvy ani krok, chrání prodávajícího i kupujícího – vyžadujte ji! V čem spočívá její přínos a co díky ní získáte?

1.7. 2020David Majer

Exkluzivita odděluje průměrné od těch dobrých a výborných. Profesionál, který chce pro svého klienta to nejlepší, pracuje jedině na základě exkluzivní smlouvy. Protože je to jedna ze záruk, že obchod proběhne v ideálních podmínkách a s vynikajícím výsledkem.

Podmínku ve formě exkluzivity považuji za naprostou samozřejmost. Někdy dokonce bývá důvodem, proč odmítnu klienty (jestliže ji nechtějí uzavřít).

Vždy však musí jít ruku v ruce s vhodně promyšlenou strategií. Tlačí-li makléř na exkluzivitu, ale neplánuje učinit pro obchod maximum (pečlivě určená cena, home staging, marketing atd.), ztrácí svůj význam.

Proto si před odstartováním spolupráce prověřte, zda vámi vytipovaný realitní specialista odvádí skvělou práci a dělá moderní makléřinu na špičkové úrovni.

Co je exkluzivní smlouva

Exkluzivita nepředstavuje přímo typ smlouvy, ale konkrétní ujednání, které upravuje formu spolupráce. Bývá součástí zprostředkovatelské smlouvy či smlouvy o spolupráci.

Pojednává o výhradním zastoupení majitele prodávané nemovitosti, kdy se o vše během dohodnuté doby stará najatá realitní kancelář/realitní makléř. Do prodeje nemohou zasáhnout žádní další zprostředkovatelé, daný byt nebo dům nemůže nabízet a zobchodovat nikdo jiný – což je ideální postup, protože prodej jedné nemovitosti přes více realitek přináší spoustu problémů.

Proč kvalitní makléř na NEexkluzivní spolupráci nepřistoupí?

Bez exkluzivity makléř hází sám sobě klacky pod nohy. A tím pádem i klientovi, pro kterého by měl obstarat co nejvýhodnější prodej jeho nemovitosti. Neexkluzivita = nejistota a obrovské riziko, že veškerá snaha vyjde nakonec naprázdno.

Jako realitní specialista dělám vše pro to, abych domluvil obchod přesně podle požadavků a možností prodávajícího, mého klienta. S vědomím, že jsem vše obstaral co nejlépe, bez kompromisů a rezerv.

Nebudu zde popisovat, jak probíhá prodej se mnou a jaký je můj recept na úspěch. Podstatné je, že sestává z množství kroků náročných na čas i peníze. Neinvestuji jen energii a know-how, příprava a zařizování také něco stojí. Tyto náklady se mi poté vrací v provizi, odměně za mé služby.

Pokud bych nepracoval exkluzivně, předmětnou nemovitost by prodávalo více makléřů a mohlo by se tedy stát, že ji někdo prodá dřív než já. Vložené úsilí a finance by vešly vniveč a já bych skončil v minusu.

U neexkluzivních nabídek makléři v podstatě soutěží, kdo „to urve“ dřív. Ti nezkušení nebo neféroví na to mohou jít třeba přes nižší cenu, protože na ni kupující slyší. A tolik se nesnaží, když nemají zaručené, že obchod dotáhnou. Ačkoliv pro prodávajícího to může znamenat naprosto zbytečnou ztrátu.

Určitě na realitních serverech vídáte inzeráty se stejným bytem nebo domem, u kterých ale nesedí cena, liší se i fotky, popisky… Tak vypadá problémové nevýhradní zastupování. Avšak nepleťte si to s možnosti, že i při podepsané spolupráci s RK seženete kupce sami. To je něco jiného. Více k tomu uvádím v tomto článku.

Z podnikatelského pohledu mi takový risk v podobě neexkluzivity nedává smysl, a tak se mu vyhýbám.

Není to ale jediná motivace pracovat tímto způsobem. Exkluzivita totiž pomáhá celé transakci, protože chrání současného a budoucího majitele. Takže i proto podle mě a mých zkušeností zaujímá nenahraditelné místo v poctivě a profesionálně vedených realitních obchodech.

Výhody exkluzivity, když prodáváte

Hlavní přínos pro zastupovaného majitele prodávané nemovitosti spočívá v jistotě skvěle připraveného procesu. Makléř ví, že se nemusí předhánět s nikým jiným, nachystá tak a využije strategii pro dosažení nejlepšího výsledku. Bez ústupků kvůli soutěžení s ostatními.

Má potřebný prostor hájit zájmy prodávajícího a i kvůli sobě chce prodat co nejlépe. Zatímco když musí prodat hlavně rychle, aby obchod nedokončil někdo jiný, zpravidla jde jakákoliv vhodná obchodní metoda stranou. Protože existuje velké nebezpečí, že případ bude nakonec ztrátový.

Standardní prodej s jednou RK/jedním realitním makléřem navíc na potenciální zájemce působí mnohem lépe. Nabídka, která se objevuje pod hlavičkou několika společností a obsahuje odlišné údaje či fotky proměnlivé kvality, vzbuzuje namísto důvěry pochybnosti a zbytečné otázky („Proč tady stojí ten byt tolik a tam o 200 tisíc míň? Která výměra je správná, ta z inzerátu X či Y? A jaká je provize, když tady v inzerátu není vůbec zmíněná, ale v tom dalším ano?“).

Když se zmíněný chaos zkombinuje s faktem, že zapojení makléři se kvůli riziku plynoucímu z neexkluzivity příliš nesnaží, může se byt nebo dům na trhu držet tak dlouho, až se zařadí do škatulky podezřelých ležáků (přečtěte si víc o spálené nemovitosti).

Výhody exkluzivity pro kupujícího

Výhradní zastupování prodávajícího jedním makléřem vnáší do transakce plusy i na stranu kupujícího. Pokud vidí, že dosavadního majitel spolupracuje s RK exkluzivně, může být klidný – jakmile podepíše rezervaci a uhradí rezervační poplatek, „je to jeho“.

Díky exkluzivitě se totiž nemůže stát, že by ve stejnou dobu někde jinde (s jiným makléřem) uzavřel smlouvu další potenciální kupec. A velká komplikace by byla na světě.

Proto se občas setkám s požadavkem zájemce před odklepnutím zarezervování, zda by nemohl nahlédnout do zprostředkovatelské smlouvy, která je mezi mnou a mým klientem. Chce se ujistit, že ho zastupuji exkluzivně, protože má povědomí o možných překážkách.

Zájem pracovat exkluzivně tedy nepovažujte za něco výjimečného, ale za standard, bez kterého se spolehlivý makléř neobejde. Pokud mu na tom nezáleží, mějte se na pozoru a o to důkladněji řešte jeho zkušenosti a reference. Nejspíš to nebude ideální kandidát na prodej vaší nemovitosti.

Řešíte prodej nemovitosti a potřebujete pomoc?

Rádi byste prodali vaši nemovitost rychle a za nejvyšší cenu? Stačí vyplnit nezávazný formulář, zabere vám to méně než minutu. Brzy se vám ozvu.

O jakou nemovitost se jedná

Vaše osobní údaje budu zpracovávat v souladu se zásadami zpracování osobních údajů.

David Majer
David žije v Praze v Bubenči se svou ženou Lucií a syny Oliverem a Oskarem. Je realitní specialista v pražské realitní kanceláři RE/MAX Alfa a měsíčně prodá svým klientům 5-8 nemovitostí. Získal 1. místo a ocenění nejúspěšnější makléř RE/MAX Alfa roku 2019 a 2018, celkově se umístil na 4. místě z 1.391 makléřů – v rámci všech makléřů RE/MAXu v celé ČR a stal se skokanem roku ČR 2017 napříč celým RE/MAXem v České republice. Je autorem e-booku 7 nejčastějších chyb, kterých se můžete dopustit při prodeji bytu v Praze. Radí lidem, jak výhodně prodat svůj byt a je vášnivým zastáncem férového jednání na realitním trhu. Provádí odhady nemovitostí online, které jsou pro majitelé nemovitostí zdarma a také odhady pro dědická řízení.

Plánujete prodej nemovitosti a chcete znát její cenu?

Vaše nemovitost má možná větší hodnotu, než sami tušíte. Získejte zdarma přesnou analýzu a profesionálně určenou prodejní cenu vašeho bytu.